只要10分鐘教您搞懂:不動產估價與價格種類

只要10分鐘教您搞懂:不動產估價與價格種類

 

不動產估價師」之工作內容為以其本身專業判斷,針對不動產(土地及房子)評估其價位。進行估價的過程中,得依多方層面的因素來考慮,如,地域未來的發展性、交通動線及該地人口素質等,許多相關因素會影響到土地價格的變動。

不動產估價師法」明文規定不動產估價師必須通過考試取得專業證照外,須有兩年的估價實務經驗並領有不動產開業證書後,始能正式執業,不動產鑑價將比照會計師,正式邁向證照與簽證制,此法案的通過,對導正不動產估價的市場秩序,將有積極的正面影響。

不動產估價師證執業之收入高,其收費方式採按件抽成計酬,以不動產價格動輒以千萬、億元為單位,可得知每件案件的收入多驚人。因此若通過本項考試後取得合格執照,高薪收入是必然的!

不動產估價師法第十四條規定「不動產估價師受委託人之委託,辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」 估價師任務如下:

  1. 金融機構不動產抵押擔保物之估價。
  2. 公開發行公司不動產買賣交易之估價。
  3. 法院民事執行處拍賣不動產之估價。
  4. 法院民事糾紛有關土地分割、合併等之估價。
  5. 都市更新權利變換前後不動產價值之估價。
  6. 聯合開發有關政府、地主、投資者之權益價值估價。
  7. 土地開發合建分配之權益價值估價。
  8. 土地重劃前後地主權益價值估價。
  9. 區段徵收地主分配抵價地估價。
  10. 政府公共工程徵收地上改良物之估價。
  11. 政府公共工程徵收農作改良物之估價。
  12. 政府公共工程土地徵收之估價。
  13. 不動產證券化之不動產開發價值之估價。
  14. 各項工程造價或鄰房損害之不動產價值減損之估價。
  15. 土地使用分區變更前後之價值差異估價。
  16. 會計作業對不動產以最近日期重新估價。
  17. 企業購併對不動產價值之估價。
  18. 企業投資以不動產作價入股之估價。
  19. 各級政府公有不動產標售、買賣之估價。
  20. 移民國外有關之不動產價值之估價。
  21. 不動產權利(地上權、抵押權等)之估價。
  22. 其他土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價。

不動產估價師的主要業務範圍,包括:金融機構抵押放款擔保品估價、法拍屋底價訂定之估價、證券化不動產估價、都市更新權利變換價值評估、會計財務公報10號、35號以時價認定資產價值、銀行不良資產評價…等。

  • 什麼是不動產估價

  不動產估價是指對:房產土地森林構築物…等。不動產進行價值評估

  • 不動產估價的內容

  其是以不動產為對象,由專業估價人員,根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程式,選用適宜的估價方法,在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上,對不動產在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。其意義在於:為不動產市場交易提供客觀標準;不動產資產的價值化更有利於優化資源配置;公平賦稅等。

  根據估價目的、遵循估價原則,按照估價程式,選用適宜的估價方法,併在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上,對不動產在估價時點的客 觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。需把握兩點:(1)不動產估價是科學與藝術的有機結合;(2)不動產估價是把客觀存在的不動產價格揭示、顯現出來。

  • 不動產估價的意義

一、為不動產市場交易服務

  由於不動產產品自身的特點,如位置的固定性、質量的差異性、使用的耐久性或持久性、利用的限制性、價格的昂貴性等,使得不動產市場有不同於一般市場的特征。

二、有利於提高不動產經濟運行效率

  不動產經濟運行的過程,是不動產經濟資源(如土地、建材、技術、資金、勞動力)要素配置的過程。

三、確立公平的收益分配製度的基礎

  公平的收益分配製度是經濟運行的基礎和根本保證,對於不動產業來講,也是如此。在不動產開發經營過程中,其收益分配問題涉及不動產的多元產權主體、多元投資主體。

四、有利於稅負公平

  由於不動產的地域性或異質性特征,不同地區或同一地區不同地點乃至同一道路的兩邊、同一棟樓的不同層次價格都會有很大的差異,如果公按不動產的面積徵稅,則會造成嚴重的稅負不公平;若根據該物業的收益價格來徵稅,則相對公平。據此,從一個城市來看,總體而論市中心的不動產價格相對昂貴,賦稅就重;而越遠離市中心,不動產價格相對越低,則賦稅越輕。

  不動產估價是對不動產的客觀合理價格或價值的估算和判定,客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格,它能為當事人或社會一般人所信服和接受,為當事人提供公平可信的價格參考依據。但是它並不取代當事人的民事權利。不動產定價往往是當事人的行為,不動產的最終成交價格是由當事人自己決定的。當事人出於某種目的可以使其成交價格高於或低於正常價格,即當事人可以將其成交價格定為低於或高於評估價格。


前言:不動產估價師於製作估價報告書時除標示勘估標的之基本資料、價格日期及勘察日期、估價條件及估價目的外,於決定勘估標的價格前應敘明不動產價值的定義與種類。一般而言,「不動產估價技術規則」、國際評價準則(最新之國際評價準則為2012年版)及進行「企業評價」時,對於價格種類、價格標準及價格前提等,均有相似或不同之規定,對於初學者而言,常會造成混淆,因此,本期電子報將依「不動產估價技術規則」之規定作介紹,使讀者能有初步的瞭解。

依「不動產估價技術規則」之規定,估計價格種類有正常價格、限定價格、特定價格及較少使用的特殊價格等四種,而估計租金種類有正常租金及限定租金兩種。下方將為您介紹前述四種不動產估計價格之種類,讓大家對正常價格特定價格限定價格特殊價格有約略的認識。惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝賜教,萬分謝謝!


一、相關法規

何謂正常價格特定價格限定價格特殊價格?大家或許都是一知半解,依據不動產價格種類及定義規範於不動產技術規則第二條(以下節錄介紹):

  • 正常價格:指具有市場性之不動產,於有意願之買賣雙方,依專業知識、謹慎行動,不受任何脅迫,經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值,並以貨幣金額表示者。  
  • 限定價格:指具有市場性之不動產,在下列限定條件之一所形成之價值,並以貨幣金額表示者:
    (一)以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。
    (二)以不動產合併為目的。
    (三)以違反經濟合理性之不動產分割為前提。
  • 特定價格:指具有市場性之不動產,基於特定條件下形成之價值,並以貨幣金額表示者。
  • 特殊價格:指對不具市場性之不動產所估計之價值,並以貨幣金額表示者。

接下來就上述四種不動產價格種類作詳細介紹及舉例,讓讀者有概略的認識。

二、價格種類之介紹

(一)正常價格:
正常價格為一般估價報告書中最常使用之價格種類。所謂正常價格即是於公開市場經集體行為所創造的客觀價值。在理性、公開市場上,買賣雙方在資訊充分、不受脅迫利誘的情況下經正常交易時間而願意成交的價格為市場價格。不動產估價師透過市場價格行情與勘估標的作分析比較後,決定之價格,即為正常價格。

台灣不動產交易屬於公開市場,一般買賣物件皆可於各大房仲網供人瀏覽、比價,而內政部地政司及部分房仲業網站亦有提供區域成交行情可茲參考,未來透過「實價登錄」之實施,不動產交易愈透明,市場價格亦趨於健全、合理。

另外比較標的有下列情況,應先作適當之調整;該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用。

  1. 急買急賣。
  2. 期待因素影響之交易。
  3. 受債權債務關係影響之交易。
  4. 親友關係人間之交易。
  5. 畸零地或有合併使用之交易。
  6. 地上物處理有糾紛之交易。
  7. 法院拍賣。
  8. 受迷信影響之交易。
  9. 包含公共設施用地之交易。
  10. 人為哄抬之交易。
  11. 其他。

(二)限定價格:

依據不動產技術規則定義限定價格有以下三個要件:

  1. 具有市場性
  2. 限定條件之下
  3. 以貨幣金額表示

其內容有以下三大類:
一  以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。
包括土地所有權人購買租賃權、地上權或承租人購買租賃地、地上權人購買土地所有權等。透過上述之買賣,可擁有完全所有權,其可在該土地或不動產從事最高最有效利用。所以,在評估該不動產價值時,係以已完成產權合併前提下之不動產價格,此一價格將與正常市價有所差異,即形成限定價格。

二  以不動產合併為目的。
不動產合併能夠創造出合併後不動產之最有效利用時,被合併之不動產常能創造較高的附加價值。其合併之內容包含土地、建物及產權等。因此,其評估價格通常高於正常價格。

估價上常見案例如:某一宗地面積過小或畸零,無法自行開發利用,須經由與其他土地合併開發方能增加使用效益。在評估該宗地價值時,係以已完成合併前提下之價格,即形成限定價格。

三  以違反經濟合理性之不動產分割為前提。
不動產分割後,其不若分割前之最有效利用,往往使分割後的不動產價值降低,且低於正常價格的水準,此時之評估價格為限定價格。

  (三)特定價格:

特定價格係指具有市場性之不動產,基於特定條件下形成之價值,並以貨幣金額表示者。若估價條件含有不確定性,則以特定條件敘明。特定條件舉例而言,指尚未實現,但基於法令、財務、市場、規劃等可行性分析之開發營運計畫條件。實際情形則須由不動產估價師於應用特定價格時,確實敘明該特定條件。

特定價格的案例包括:

  1. 企業在合併時之資產重新估價,如不動產投資信託或不動產證券化所作之估價。
  2. 特殊土地之估價:礦地、溫泉地等不動產估價。
  3. 依土地徵收補償之不動產價值。

(四)特殊價格:

特殊價格係指不具市場性之不動產所估計之價值,並以貨幣金額表示者。

由於該不動產具有獨特、不可取代性,無法以正常市場價值評估者,的案例包括:

  1. 學校、公園或軍事等公共設施或公益使用之不動產估價。
  2. 不以成交為目的之資產評估之不動產:如總統府、歷史、文化、宗教建物、世界文化遺產等。

三、結論

不動產技術規則第6條規定:「不動產估價,應註明其價格種類;其以特定價格或限定價格估價者,應敘明其估價條件,並同時估計其正常價格。」註明不動產價格種類,對於委託者、不動產估價師、使用報告者之間,都可確認不動產估價條件,並協助不動產估價師依據委託者提供之資料,針對不動產設定條件不同,選用及分析的適當估價方法,評估該不動產之價值。

一般估價報告書之鑑定價格種類仍以正常價格為主,若以限定價格、特定價格或特殊價格除作為評估價值參考依據時,除需說明評估限定、特定或特殊價值之原因外,仍需標示正常價格,除讓讀者明確了解不動產估價條件外,更可比較限定、特定或特殊價值與正常價格之差別。


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  【問題一】中古屋貸款成數(能貸多少)?與屋齡有關嗎? 【答:】中古屋貸款成數可能不如新成屋來得高,一般而言,中古屋的貸款成數約為7~8成,但實際估算會因個人信用情況,與借貸的標的物屋況而有所差異。  包含借貸人的工作、信用、收入,住宅的屋齡、實際座落區域、周邊生活機能、屋況等等,都可能貸到不一樣成數,例如位在新北市板橋區同一區段的中古屋,屋齡僅10年和屋齡30年的住宅,銀行核貸的乘數可能就會不同。 【問題二】中古屋貸款流程 【答:】中古屋貸款流程大致可分為六個程序:申請貸款→銀行收件→銀行徵信及估價→對保→設定抵押權→撥款。首先是民眾確定要貸款後,備妥文件向銀行申請貸款,銀行端收件後,展開徵信與到現場估價等調查,之後再對保、設定抵押權確認後,核放貸款。 【問題三】能不能申請全額房屋貸款 【答:】一般而言,各家銀行都有自訂的鑑價系統與核放貸款機制,但基本標準還是以標的物的屋況和借貸人的信用、還款能力為主,依此原則核放貸款,例如借貸人與該銀行往來密切,且信用良好,任職於500大企業或是公家機關,都有機會申請到較好成數的貸款,早年甚至有機會申請全額貸款。  但2010年央行調高大台北地區信用貸款標準,全台各銀行也更謹慎核貸,要全額貸款並不容易,各家銀行也不願意冒風險。但如果民眾希望申請較好的貸款,可在平時累積消費信用,利用定期繳付信用卡卡費,固定到某銀行儲蓄等。 【問題四】使用房貸跟土地貸款有差別嗎? 【答:】房貸和土地貸款都是為了讓有資金需求的民眾,得以向銀行借用貸款,調配使用。買房時因為資金龐大,多數民眾無法一次付出全額,而必須申請房屋貸款;而若民眾手邊有閒置土地,又有資金需求,則可申請土地貸款。尤其中央銀行日前放寬一般民眾「非屬投資」的土地抵押貸款,有需要的民眾可將資金用在日常生活或理財周轉上。 【問題五】直系親屬有身心障礙手冊,那房貸可以減息嗎? 【答:】身心障礙者租賃房屋租金及購屋貸款利息補助辦法中規定,身心障礙者的直系血親、配偶或其配偶之直系血親並與其同住之人,有機會申請購屋貸款利息補助,但是要符合相關規定,且各個縣市可能有不同的限制,民眾可到各縣市政府社會處網站查詢。  例如:彰化縣政府即規定,20歲以上、設籍彰化縣的身心障礙者,符合部分資格可申請首次購屋貸款利息差額補助。舉例來說,設籍在彰化縣田中鎮的李小姐本身是身心障礙者,女兒希望申請房貸,購置住宅時,可將住宅登記在李小姐名下,只要李小姐本人和同住扶養者的撫養者有償還能力,李家的家庭總收入平均未達當年度每人每月最低生活費標準四倍者,例如2011年為4萬976元,李小姐本身和同住扶養者都沒有接受過政府同性質貸款或利息補助,也沒有獲得政府補助住宿養護費用,加上其他符合相關規定都符合,就有機會申請減貸補助。 【問題六】房貸率利季調vs月調 【答:】房屋貸款壓力重,民眾申請貸款時一定要看清楚利率浮動調整方式是如何變動的,才有機會省下荷包。房貸利率月調即表示,貸款是每月調整一次利率,而季調則是指每季,也就是3個月才調整一次,多數銀行會在1月、4月、7月、10月等月份做調整。在利率調漲快速的時代,利率採用季調將會比月調較適合。 例如2010年6月,中央銀行接連調升利息,如果今年持續升息,民眾的房貸負擔也會加重。如果央行在3月升息,則選擇每月調利率的民眾,利率在當月就會立即提高,但選擇季調的民眾則要等到7月才會調整,短期內可以省下部分房貸負擔。  然而,因為各家銀行對於房貸利率都有自己一套標準,相關系則規定也不同,考慮選擇月調或季調的房貸一族,仍需要謹慎留意申貸銀行調整利率的方式,以及相關規定,例如某些銀行可能在推估央行未來升息機率高,因此先行提高利率基準,建議民眾申貸時,還是要貨比三家。 【問題七】單身無工作如果申請優惠房貸,可以貸到幾成? 【答:】目前政府推出多項青年購屋優惠方案,讓年輕的單身族也能一圓成家夢想,但是須注意相關的規定,但貸款即使有優惠,還是會依個人信用、還款能力,以及屋況而有不同的貸款成數。  一般而言,如果單身且沒有工作,申請到的貸款額度不會太高,如果民眾還希望申請,可以提出還款能力、財力證明等資料,確定有能力還付貸款,則可能有機會申請到較佳的貸款成數。 【問題八】請問房貸試算問題?月還多少? 【答:】民眾購屋時可緊守444原則,自我檢測財力負擔範圍。首先,準備房屋總價約4成的自備款,其中1成做為裝潢費用。而雖然目前仍為低利時代,但考量未來利率可能逐步走升,建議購屋族在評估還款能力時,可以4%年利率估算,並將家庭總收入4分之1,用來支付每月房貸,建議民眾買房前,可依此標準評估收入與還款能力。  但這只是基本原則,建議民眾可以各個階段的生活開銷與需求,薪資與房貸之間的佔比也應逐步調整。政大地政系教授林左裕在《不動產投資管理》書中,提供了簡易的試算軟體,讓民眾了解個人薪水如何對應適合購入的房屋總價,並提供試算房貸的軟體,目前坊間網路也有許多免費試算機制。  以林左裕書中的軟體計算,若購入總價約480萬元的住宅,以自備款150萬元、分為20年攤提、以現行年利率2%約2倍的利率水準計算,每月需負擔約2萬多元的房貸費用。 【問題九】本金攤還與本息攤還的差別 【答:】本金平均攤還的意思是,民眾在每期需要繳付的金額中,償還的本金總額是固定不變的,也就是將貸款總額除以應繳的期數,就是每期需要償還的本金,再加上每個月要負擔的利息,就是每期應該要繳的房貸金額。  因為利息金額是用前期貸款餘額乘以月利率,當採用本金平均攤還方式,因為固定還本金,每個月的貸款餘額下降速度快,所以每期利息的金額也會調降。換句話說,使用本金平均攤還,一開始因為貸款餘額大,民眾需繳交的房貸在初期會較大,隨著本金愈還愈多,貸款需負擔總額會每期遞減。  而本息平均攤還,又可稱為本息定額償還,每個月支付的利息及本金加起來的總額是固定不變的。採用此方式的話,民眾每期仍有償還部分本金,所以利息也會逐期減少。也就是說,在繳款金額不變,利息逐期遞減的情況下,償還本金的比例會提高。  民眾會發現,以本息平均攤還方式還款,貸款前期主要是在繳付利息,償還本金較少,但到了後期貸款餘額負擔愈來愈輕,利息也會逐漸減少,後期每月所繳的金額,主要都是在負擔本金了。 【問題十】本金與本息攤還各是什麼意思? 【答:】房貸本金指的是,民眾向銀行端以房子申請借貸後,借款人由所借貸的原始資金總額,稱為本金,之後的債務利息,都會以本金作為基礎,乘以每月需負擔的利息利率計算。 【問題十一】本息VS本金攤還 房貸試算比較 【答:】本息攤還和本金攤還的房貸負擔會不同,舉例來說,小文剛買了房子,貸款金額約800萬元,以利率2.5%、分20年攤提,若以本息攤還方式償還房貸,每個月須繳納4萬2393元。若以本金攤還方式的話,同樣的貸款額度,剛開始每個月負擔會比較高,一開始每個月大約負擔5萬元,後期每月金額會逐步遞減。 【問題十二】本息平均攤還比較好嗎? 【答:】民眾若選擇本息平均攤還,則在借款期限內每月所償還的金額總額不變,但本金和利息的配比其實並不相同,好處是還款金額固定,借款人不用花心思計算每月需負擔的金額,但總還款金額會比本金平均攤還的金額較高。  選擇本金償還的話,雖然所繳利息的總額較小,但是貸款前期每期所需繳交金額比本息平均方式較大,建議貸款者必須確定自己是否有能力支付。  例如同樣是700萬元的房貸、20年期、利率3%,以本金償還會比本息攤還省下約21萬元的利息總額。但如果申貸時已選擇本息攤還法,又不想再變更契約的話,建議房貸戶可採用手動式的本金平均攤還法,也就是每個月、或隔一段時間就提前償還部分本金,即能發揮省息效果。 |代書二胎 |基隆房屋二胎 |新北房屋貸款 |台北房屋二胎 |桃園房屋貸款 |苗栗房屋二胎 |新竹房屋貸款 |台中房屋二胎 |彰化房屋貸款 |雲林房屋二胎 |南投房屋貸款 |嘉義房屋二胎 |台南房屋貸款 |高雄房屋二胎 |屏東房屋貸款 |花蓮房屋二胎 |宜蘭房屋貸款 |台東房屋二胎 |基隆土地借錢 |新北土地貸款 |台北土地借錢 |桃園土地貸款 |苗栗土地借錢 |新竹土地貸款 |台中土地借錢 |彰化土地貸款 |雲林土地借錢 |南投土地貸款 |嘉義土地借錢 |台南土地貸款 |高雄土地借錢 |屏東土地貸款 |花蓮土地借錢 |宜蘭土地貸款 |台東土地借錢
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