只要10分鐘教您搞懂:不動產估價與價格種類

只要10分鐘教您搞懂:不動產估價與價格種類

 

不動產估價師」之工作內容為以其本身專業判斷,針對不動產(土地及房子)評估其價位。進行估價的過程中,得依多方層面的因素來考慮,如,地域未來的發展性、交通動線及該地人口素質等,許多相關因素會影響到土地價格的變動。

不動產估價師法」明文規定不動產估價師必須通過考試取得專業證照外,須有兩年的估價實務經驗並領有不動產開業證書後,始能正式執業,不動產鑑價將比照會計師,正式邁向證照與簽證制,此法案的通過,對導正不動產估價的市場秩序,將有積極的正面影響。

不動產估價師證執業之收入高,其收費方式採按件抽成計酬,以不動產價格動輒以千萬、億元為單位,可得知每件案件的收入多驚人。因此若通過本項考試後取得合格執照,高薪收入是必然的!

不動產估價師法第十四條規定「不動產估價師受委託人之委託,辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」 估價師任務如下:

  1. 金融機構不動產抵押擔保物之估價。
  2. 公開發行公司不動產買賣交易之估價。
  3. 法院民事執行處拍賣不動產之估價。
  4. 法院民事糾紛有關土地分割、合併等之估價。
  5. 都市更新權利變換前後不動產價值之估價。
  6. 聯合開發有關政府、地主、投資者之權益價值估價。
  7. 土地開發合建分配之權益價值估價。
  8. 土地重劃前後地主權益價值估價。
  9. 區段徵收地主分配抵價地估價。
  10. 政府公共工程徵收地上改良物之估價。
  11. 政府公共工程徵收農作改良物之估價。
  12. 政府公共工程土地徵收之估價。
  13. 不動產證券化之不動產開發價值之估價。
  14. 各項工程造價或鄰房損害之不動產價值減損之估價。
  15. 土地使用分區變更前後之價值差異估價。
  16. 會計作業對不動產以最近日期重新估價。
  17. 企業購併對不動產價值之估價。
  18. 企業投資以不動產作價入股之估價。
  19. 各級政府公有不動產標售、買賣之估價。
  20. 移民國外有關之不動產價值之估價。
  21. 不動產權利(地上權、抵押權等)之估價。
  22. 其他土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價。

不動產估價師的主要業務範圍,包括:金融機構抵押放款擔保品估價、法拍屋底價訂定之估價、證券化不動產估價、都市更新權利變換價值評估、會計財務公報10號、35號以時價認定資產價值、銀行不良資產評價…等。

  • 什麼是不動產估價

  不動產估價是指對:房產土地森林構築物…等。不動產進行價值評估

  • 不動產估價的內容

  其是以不動產為對象,由專業估價人員,根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程式,選用適宜的估價方法,在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上,對不動產在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。其意義在於:為不動產市場交易提供客觀標準;不動產資產的價值化更有利於優化資源配置;公平賦稅等。

  根據估價目的、遵循估價原則,按照估價程式,選用適宜的估價方法,併在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上,對不動產在估價時點的客 觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。需把握兩點:(1)不動產估價是科學與藝術的有機結合;(2)不動產估價是把客觀存在的不動產價格揭示、顯現出來。

  • 不動產估價的意義

一、為不動產市場交易服務

  由於不動產產品自身的特點,如位置的固定性、質量的差異性、使用的耐久性或持久性、利用的限制性、價格的昂貴性等,使得不動產市場有不同於一般市場的特征。

二、有利於提高不動產經濟運行效率

  不動產經濟運行的過程,是不動產經濟資源(如土地、建材、技術、資金、勞動力)要素配置的過程。

三、確立公平的收益分配製度的基礎

  公平的收益分配製度是經濟運行的基礎和根本保證,對於不動產業來講,也是如此。在不動產開發經營過程中,其收益分配問題涉及不動產的多元產權主體、多元投資主體。

四、有利於稅負公平

  由於不動產的地域性或異質性特征,不同地區或同一地區不同地點乃至同一道路的兩邊、同一棟樓的不同層次價格都會有很大的差異,如果公按不動產的面積徵稅,則會造成嚴重的稅負不公平;若根據該物業的收益價格來徵稅,則相對公平。據此,從一個城市來看,總體而論市中心的不動產價格相對昂貴,賦稅就重;而越遠離市中心,不動產價格相對越低,則賦稅越輕。

  不動產估價是對不動產的客觀合理價格或價值的估算和判定,客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格,它能為當事人或社會一般人所信服和接受,為當事人提供公平可信的價格參考依據。但是它並不取代當事人的民事權利。不動產定價往往是當事人的行為,不動產的最終成交價格是由當事人自己決定的。當事人出於某種目的可以使其成交價格高於或低於正常價格,即當事人可以將其成交價格定為低於或高於評估價格。


前言:不動產估價師於製作估價報告書時除標示勘估標的之基本資料、價格日期及勘察日期、估價條件及估價目的外,於決定勘估標的價格前應敘明不動產價值的定義與種類。一般而言,「不動產估價技術規則」、國際評價準則(最新之國際評價準則為2012年版)及進行「企業評價」時,對於價格種類、價格標準及價格前提等,均有相似或不同之規定,對於初學者而言,常會造成混淆,因此,本期電子報將依「不動產估價技術規則」之規定作介紹,使讀者能有初步的瞭解。

依「不動產估價技術規則」之規定,估計價格種類有正常價格、限定價格、特定價格及較少使用的特殊價格等四種,而估計租金種類有正常租金及限定租金兩種。下方將為您介紹前述四種不動產估計價格之種類,讓大家對正常價格特定價格限定價格特殊價格有約略的認識。惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝賜教,萬分謝謝!


一、相關法規

何謂正常價格特定價格限定價格特殊價格?大家或許都是一知半解,依據不動產價格種類及定義規範於不動產技術規則第二條(以下節錄介紹):

  • 正常價格:指具有市場性之不動產,於有意願之買賣雙方,依專業知識、謹慎行動,不受任何脅迫,經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值,並以貨幣金額表示者。  
  • 限定價格:指具有市場性之不動產,在下列限定條件之一所形成之價值,並以貨幣金額表示者:
    (一)以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。
    (二)以不動產合併為目的。
    (三)以違反經濟合理性之不動產分割為前提。
  • 特定價格:指具有市場性之不動產,基於特定條件下形成之價值,並以貨幣金額表示者。
  • 特殊價格:指對不具市場性之不動產所估計之價值,並以貨幣金額表示者。

接下來就上述四種不動產價格種類作詳細介紹及舉例,讓讀者有概略的認識。

二、價格種類之介紹

(一)正常價格:
正常價格為一般估價報告書中最常使用之價格種類。所謂正常價格即是於公開市場經集體行為所創造的客觀價值。在理性、公開市場上,買賣雙方在資訊充分、不受脅迫利誘的情況下經正常交易時間而願意成交的價格為市場價格。不動產估價師透過市場價格行情與勘估標的作分析比較後,決定之價格,即為正常價格。

台灣不動產交易屬於公開市場,一般買賣物件皆可於各大房仲網供人瀏覽、比價,而內政部地政司及部分房仲業網站亦有提供區域成交行情可茲參考,未來透過「實價登錄」之實施,不動產交易愈透明,市場價格亦趨於健全、合理。

另外比較標的有下列情況,應先作適當之調整;該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用。

  1. 急買急賣。
  2. 期待因素影響之交易。
  3. 受債權債務關係影響之交易。
  4. 親友關係人間之交易。
  5. 畸零地或有合併使用之交易。
  6. 地上物處理有糾紛之交易。
  7. 法院拍賣。
  8. 受迷信影響之交易。
  9. 包含公共設施用地之交易。
  10. 人為哄抬之交易。
  11. 其他。

(二)限定價格:

依據不動產技術規則定義限定價格有以下三個要件:

  1. 具有市場性
  2. 限定條件之下
  3. 以貨幣金額表示

其內容有以下三大類:
一  以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。
包括土地所有權人購買租賃權、地上權或承租人購買租賃地、地上權人購買土地所有權等。透過上述之買賣,可擁有完全所有權,其可在該土地或不動產從事最高最有效利用。所以,在評估該不動產價值時,係以已完成產權合併前提下之不動產價格,此一價格將與正常市價有所差異,即形成限定價格。

二  以不動產合併為目的。
不動產合併能夠創造出合併後不動產之最有效利用時,被合併之不動產常能創造較高的附加價值。其合併之內容包含土地、建物及產權等。因此,其評估價格通常高於正常價格。

估價上常見案例如:某一宗地面積過小或畸零,無法自行開發利用,須經由與其他土地合併開發方能增加使用效益。在評估該宗地價值時,係以已完成合併前提下之價格,即形成限定價格。

三  以違反經濟合理性之不動產分割為前提。
不動產分割後,其不若分割前之最有效利用,往往使分割後的不動產價值降低,且低於正常價格的水準,此時之評估價格為限定價格。

  (三)特定價格:

特定價格係指具有市場性之不動產,基於特定條件下形成之價值,並以貨幣金額表示者。若估價條件含有不確定性,則以特定條件敘明。特定條件舉例而言,指尚未實現,但基於法令、財務、市場、規劃等可行性分析之開發營運計畫條件。實際情形則須由不動產估價師於應用特定價格時,確實敘明該特定條件。

特定價格的案例包括:

  1. 企業在合併時之資產重新估價,如不動產投資信託或不動產證券化所作之估價。
  2. 特殊土地之估價:礦地、溫泉地等不動產估價。
  3. 依土地徵收補償之不動產價值。

(四)特殊價格:

特殊價格係指不具市場性之不動產所估計之價值,並以貨幣金額表示者。

由於該不動產具有獨特、不可取代性,無法以正常市場價值評估者,的案例包括:

  1. 學校、公園或軍事等公共設施或公益使用之不動產估價。
  2. 不以成交為目的之資產評估之不動產:如總統府、歷史、文化、宗教建物、世界文化遺產等。

三、結論

不動產技術規則第6條規定:「不動產估價,應註明其價格種類;其以特定價格或限定價格估價者,應敘明其估價條件,並同時估計其正常價格。」註明不動產價格種類,對於委託者、不動產估價師、使用報告者之間,都可確認不動產估價條件,並協助不動產估價師依據委託者提供之資料,針對不動產設定條件不同,選用及分析的適當估價方法,評估該不動產之價值。

一般估價報告書之鑑定價格種類仍以正常價格為主,若以限定價格、特定價格或特殊價格除作為評估價值參考依據時,除需說明評估限定、特定或特殊價值之原因外,仍需標示正常價格,除讓讀者明確了解不動產估價條件外,更可比較限定、特定或特殊價值與正常價格之差別。


24小時服務專線:0905-169-893
公司地址:台北市大安區忠孝東路四段59號10F-3
營業時間:上午9:00 ~ 下午5:00

LINE ID:0905169893

發佈留言

Your email address will not be published. Required fields are marked *.

*
*
You may use these <abbr title="HyperText Markup Language">HTML</abbr> tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

房屋貸款知識: A.如何選擇標地銀行,設定自己適合利率 一般來說借款人首要考量,都將會尋找一家銀行的貸款利率是最低的,所以在選擇貸款利率時,都會選擇大型行庫的利率(如:台銀.國泰世華 合作金庫 郵局…等)作為基準,多數銀行會依照大型銀行的定存利率平均後,再依照各銀行設定的加碼利率作為依據。所以申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的,因為差一碼(0.25%)的利息,長期下來也是相當可觀。現今銀行為了吸引房貸的客戶,在貸款才開始的前1~2年,將提供較優惠的房貸利率,要擔憂的是1-2年到期後,後續的繳費將逐年增加,正所謂貨比三家不吃虧,尋找自己的適合貸款利率時,也因衡量自我的收入與支出。銀行也會按照借款人薪資所得、個人負債狀況給予不一樣條件(成數、利率),可以做多方比較。 B.房貸年限規劃 一般房屋貸款年限都可以貸到20年左右,部分房貸會有30年年限,首次購屋者為避免剛買屋造成負擔過大,可以向銀行申請寬限期1-2年,也就是說這1-2年間只要交利息,減少剛出社會就繳交大筆房貸負擔,但也必須衡量自己寬限後是否負擔得了。 C.轉換房貸銀行時機與如何爭取優惠條件 轉貸利率若非與原貸利率差異大,否則不建議轉貸,需要考量其成本(代書費約5000元、設定規費每100萬元約1000元、銀行帳管費5000元(包含謄本、徵信費用、代塗銷費用)..不等,依照不同銀行會有落差),因為轉貸需要付出成本,遠遠超出利差。 關於優惠條件有以下兩項要注意,一.盡量讓自己與銀行往來集中,且不管是否薪水領現或薪轉,一定要先存入銀行,留下資金流向,日後好與銀行申請優惠條件或洽談減碼事宜。二.另外在職業上,若是軍公教或是專業人士,如會計師、醫師、律師或上市上櫃前五百大的企業員工都有利率減碼的空間。 D.何謂「寬限期 」? 所謂「房貸寬限期」能提供購屋初期減輕房貸負擔,讓購屋人在期間只還利息不還本金,然而寬限期過後尚未償還的本金,會在剩餘的期數加上利息償還,每月償還金額較重。舉例來說,貸款500萬元、20年、房貸利率3%,本息攤還每月房貸金額為2萬7730元,如果申請展延3年,在展延的3年中,每月繳息金額只要1萬2500元;但寬限期過後,繳款年限剩17年,每月本息攤還就暴增為3萬1319元。 E.房貸還款方式? 1、「本金平均攤還」:指貸款金額除以還款期數(月或週),每期償還相同的房貸本金,但每年會不同,期初還款金額較多,因此可節省較多的利息支出,適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。 2、「本息平均攤還」:指每期攤還的房貸本金與利息總合相同,也就是每期償還一樣的金額;適合固定薪水、每月預算固定的上班族。是目前市面上較常見的還款方式。 房貸諮詢電話:0905169893 申請房貸注意事項: 貸款人的還款能力及信用狀況 舉凡個人對銀行的貢獻度如何?是否過去有跟該行往來?往來的狀況如何?是否曾發生退票或有逾期借貸的記錄?這些均會被銀行列入徵信的項目,因此平時便應多跟銀行打交道並建立良好的關係及信用度。 貸款擔保品價值 在借款人無法履行貸款契約時,銀行所能做的最壞打算就是將擔保品拍賣出售,因此銀行對擔保品價值的認定與貸款成數息息相關,如果借貸人提供的擔保品賣相不佳,對銀行的貢獻度又不是十分出色,則可貸的成數也將大打折扣。而擔保品的地段、屋齡、建物結構、建材及產品規劃等均會影響其價值。此外,擔保品未來的增值潛力、轉手的難易度、風險性的高低等也都會左右銀行對擔保品價值的認定。 貸款年限 一般房貸年限多訂為15~20年,但銀行法修訂後,30年期的房貸已成為貸款人的新寵。若其房貸年限愈長,每月所須攤還的貸款便愈低,可提昇購屋能力,但所支付的利息也比較多。因此還款能力最好控制在個人收入的三分之一左右。在考慮貸款年限時,也應將利息支出的差距、通貨膨脹及個人經濟狀況等因素列入考慮。 其他注意要點 利率: 調整利率的時間?調整方式?調整時銀行是否會先通知?如果適用優惠利率,其時間多久?一年還是長期? 還款方式:還款方式攸關日後資金調度及利息負擔,何者為佳? 代償:是否有代償?代償時是否須另繳代償費? 額度:貸款額度之限制?條件為何? 違約金:提前清償貸款是否須另繳違約金?如何計算? 鑑價費:有無鑑價費? 2胎,二胎,土地二胎,二胎代償,民間二胎,持分二胎,土地借錢,房屋貸款,二胎房貸,土地融資,銀行房貸利率,民間房貸,代償融資,軍公教房貸,房子二胎,銀行代辦,土地借錢,房貸轉貸,土地持分借款,公寓平房,銀行二胎,民間代償,房貸全額貸,農地持分借款,我要借錢門路,不動產抵押,房貸問題,三胎代償,都市計劃地,工業用地,農會房貸利息,魚塭養地借款,代償高利貸,銀行房貸比較,我要辦房貸,漁塭綠地,民宿貸款,農地借錢,銀行房貸二胎,建地借款,辦公大樓,房貸增貸,田地借款,林地融資,房屋借款,代償當舖,工商週轉,企業金融借款,私人借貸,工業住商貸款,房屋實價登錄,房價指數,租金繳房貸,房貸二胎,代書借錢,國宅貸款,農舍貸款。
Call Now Button諮詢專線