臺北地政局教你解讀何謂買屋實坪?虛坪?

房屋買賣交易是雙方物的交換,有物有權有交易的價值,但如何等價等值的交換卻是難題,房屋買賣爭議與糾發通常發生在於不公平與不對等價值的互易。預售屋買賣制度是台灣特有的不動產交易型態,它的產生要從民國60年第一家代銷公司7天即完銷的傳奇說起,它打開了台灣預售屋制度近50年的發展。這樣的銷售制度是一個經濟社會演化下的產物,當時的時空背景市場資金短缺,預售屋消費者可以分期付款、建設公司隨著工程進度進帳,所以有了這個分期履約的交易制度,它隨著經濟蓬勃興起,但這幾十年來也出現很多問題,包括不少因建商財務危機而成為爛尾樓,契約爭議或繳了自備款、工程款捲款的狀況,還有近10年以來一直爭論不休的實坪與虛坪的議題,買屋應該在乎的是登記面積?還是使用面積效益?在法規變來變去之下,消費者還是應該在訂約前清楚了解自己買的標的內容是什麼,以確保交易權益。

專有、共有的使用權益大不同

按公寓大廈管理條例第3條所定義,公寓大廈是指得區分為數部分之建物及其基地,而該建物區分所有後可各別有其專有部分,並按專有應有部分之權利,分享共用部分,全區共同事務則應召集區分所有權人會議決議。依照規定建物原則上專有專用,例外可約定共用;而共有則共用,例外可約定專用。

一、專有專用

專有部分分別為主建物和附屬建物(例如雨遮、屋簷露台、陽台),原則就專用;例外約定共用情形例如有一 棟大廈臨馬路邊,主建物的外牆可刊登廣告,這個外牆的使用就必須經過該棟建物所有權人共同同意方可使用。

二、共有共用

共有部分分別為法定共用(例如主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂…)和非法定共用(例如地下室空間及梯間),原則就共用,共有約定專用只能在非法定共用部分,且必須共有人會議決議並立於規定,例如地下室停車位的使用。

圖1:專有部分、共有部分的情形

實坪是什麼?

目前法規針對實坪並沒有定義,有人認為是實際登記面積,有人認為是實際具有使用效益的坪數,但不管如何,擁有一間屋子它應該具有以下二種必要的部分:

一、專有部分

公寓大廈管理條例所稱建築物專有部分主要是來自於所有權的概念,所有權又稱完全物權,是指民法上,權利人對標的物可以直接全面排他性支配特定物的物權,這在區分所有權的大樓型態上更具意義。因此,不論是主建物還是附屬建物的使用,都是具有專有專用的本質,具「實際使用效益」並不會有疑義,而市場所爭議討論之實坪效益,是附屬建物使用價值低卻與主建物等價計算,在成屋一屋總價買賣當然並不會有這種疑慮,但在預售屋交易上蓋多少賣多少,就得斤斤計較。另外一個被爭議討論的議題,是使用效益低的坪數登記,也就是登記法令對附屬建物登記不登記的規定變來變去(表1),在107年1月1日以後,最新的規定是屋簷、雨遮已不再登記。

表1:登記法令的變革

二、必要設施 

 (一)主要結構

建築法第4條定義,所謂建築物,為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。所以,應該很容易理解的是,一個房子得要有樑柱有四壁還要有頂才能稱為房屋,因此公寓大廈管理條例規定建物之共有部分中之主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂屬法定共用,不得約定專用,既為法定共用之必要設施,即應該屬產權持有的一部分。

(二)必要公設

003年新北市蘆洲的「大囍市」社區發生火災,因為煙囪效應,火勢從一樓直接竄升到六樓屋頂,吞噬了13條人命,也因為這起事件,營建署在2005年修正「建築技術規則」,針對逃生梯、室內梯、戶外安全梯有新增規定,建商必須花更多的成本設置消防和逃生設施,自此之後,新建案公設比從30%增加到35%甚至40%,但具公安性質的公設,是必要的設施,也應該屬產權持有的一部分。

虛坪在哪裏?

相對於前面實際使用效益的坪數整理分析,虛坪就能比較清楚的做以下的說明:

一、非必要設施

非必要設施就是使用價值低可有可無,非必要設施建築結果,是工程造價增加、建築設計費用增加、主要面積增加及房屋稅增加,大致可以過度設計、重覆計算及不計容積來分述:

    (一)過度設計

現代人們對建物的要求已不在只是遮風避雨單純居住功能的需求,隨著生活品質的提升,它不斷反應在建築美學的設計上,逐漸展現出所謂城市美學的新態度,但有時它已不只是造型好看,而是在某種程度上過度的設計,例如下列建築物的雨遮、屋簷設計等案例(圖2):  

圖2:雨遮過度設計的情形

    (二)不計容積

依建築技術規則等相關法規規定,部分建築項目可以不計容積,例如有1.每層樓樓地板面積12.5%以下,深度2公尺以內的陽台,每層陽台面積不足8平方公尺,可以做到8平方公尺。2.容積率15%的設備空間。(只要請照時寫設備空間即可,與使用無關)3.深度1公尺以內的雨遮及露台。4.最上面的樓層以屋頂突出物申請,面積的1/8或25平方公尺,屋突可蓋2層樓(6公尺高),若設有電梯該高度應小於9公尺。5.樓當停車空間,可不計容積,每個車位可扣除40平方公尺的容積。正面來說,善用容積與挑高設計可以增加建築空間,但另一方面而言,雖不計入容積卻同時增加總樓地板面積,也就是說工程造價會增加,建築師設計費用也相對增加,將來產權登記主建物坪數會增加,房屋稅也會增加。

        案例1:屋頂突出物的增設

建商將頂樓規劃為私人花園,並建置頂樓花園的樓梯專屬最高層住戶使用,為設置樓梯而增加的屋頂突出物面積,不計容積但會納入建物的樓地板面積計算。(圖3)

         案例2:設備空間的增設

建商以地上層設備空間的設計不計容積,所以規劃機房空間,增加銷售玶數。(圖4)

圖3: 屋頂突出物的增設

圖4:設備空間的增設

二、重覆計算

預售建案原本應該是蓋多少賣多少,講清楚說明白,雙方合意即可,但因為建築項目過多,各種計算內容複雜,一般民眾並不容易了解,契約即使有審閱也可以說真的是有看沒有懂,也因為這樣,少部分建商緃有訂明計算方式,但實則是在契約內容重覆計算,例如

       (一)梯間

玄關梯廳和出電梯後回到家的通道,屬於當層住戶分攤的小公(小公設),有時會當層每一戶都算一遍而不是分攤,等於重覆計算。(圖4)

       (二)停車位

標準停車位面積係依寬長2.5mx6m=15㎡(4.5坪)計算,當引發爭議的是預售時停車位係按「個」出售,價格視車位種類、位置而定。通常「車道」面積會分到車位內計算,由車位持有者共同分攤,因此車位登記坪數面積會從6、7坪到12~15都有。若車位登記面積只算車格4.5坪,車道就有可能被攤進公設比內計算,意即:車位坪數登記愈大,相對可降低公設比,對消費者較有利;若車位坪數小,公設比提高,但車位價格通常不會降低,民眾等於買了車位又多負擔公設價格,被扒了兩層皮。(圖5) 

圖4:梯間

圖5:停車位

購屋成本番外篇   

除了實坪、虛坪以外,還有一種購屋成本,那就是加值型設施的建築,加值型設施是希望增加生活機能、景觀變得更好,來提升生活品質,但相對的建築管理費會變多,居住成本當然也會增加,大致上按機能及景觀來分:

一、機能    

一般建案大多會訴求有運動設施、游泳池、視廰區、圖書室等各項生活機能,來增加賣象提高銷售,目前係以地下  室空間(包括停車位)及梯間的約定使用較常見)。

二、景觀

以法定空地來說,除了應有的開放空間、連通通道、防火間隔及防火巷等具消防安全不得約定為專用外,建商會在單純的空地上增加假山假水、花園庭園,來增加居住空間的舒適度,但基於使用者付費,負擔自然會增加。

總結,一般消費意識的認知是只要有物就有權,物權有登記則具交易價值,另外,再加上使用者付費的觀念,二者加乘更促使建商猛蓋非必要的附屬建物與公共設施。10年前監察院早已糾正行政機關放任建築法規不斷放寬不計入容積項目,而地政法規又予以測量登記,造成市場交易的亂象,時至今日,再綜觀市場現況,核心問題始終存在。生意人想的是成本利潤有蓋就要算錢,消費者只能來來回回撥撥算盤,實坪、虛坪看清楚,再決定是否決定買屋,並找信譽良好的業者或參考地政局網的不動產交易安全專區查詢相關資訊,以免後悔上當影響交易權益。


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  【問題一】中古屋貸款成數(能貸多少)?與屋齡有關嗎? 【答:】中古屋貸款成數可能不如新成屋來得高,一般而言,中古屋的貸款成數約為7~8成,但實際估算會因個人信用情況,與借貸的標的物屋況而有所差異。  包含借貸人的工作、信用、收入,住宅的屋齡、實際座落區域、周邊生活機能、屋況等等,都可能貸到不一樣成數,例如位在新北市板橋區同一區段的中古屋,屋齡僅10年和屋齡30年的住宅,銀行核貸的乘數可能就會不同。 【問題二】中古屋貸款流程 【答:】中古屋貸款流程大致可分為六個程序:申請貸款→銀行收件→銀行徵信及估價→對保→設定抵押權→撥款。首先是民眾確定要貸款後,備妥文件向銀行申請貸款,銀行端收件後,展開徵信與到現場估價等調查,之後再對保、設定抵押權確認後,核放貸款。 【問題三】能不能申請全額房屋貸款 【答:】一般而言,各家銀行都有自訂的鑑價系統與核放貸款機制,但基本標準還是以標的物的屋況和借貸人的信用、還款能力為主,依此原則核放貸款,例如借貸人與該銀行往來密切,且信用良好,任職於500大企業或是公家機關,都有機會申請到較好成數的貸款,早年甚至有機會申請全額貸款。  但2010年央行調高大台北地區信用貸款標準,全台各銀行也更謹慎核貸,要全額貸款並不容易,各家銀行也不願意冒風險。但如果民眾希望申請較好的貸款,可在平時累積消費信用,利用定期繳付信用卡卡費,固定到某銀行儲蓄等。 【問題四】使用房貸跟土地貸款有差別嗎? 【答:】房貸和土地貸款都是為了讓有資金需求的民眾,得以向銀行借用貸款,調配使用。買房時因為資金龐大,多數民眾無法一次付出全額,而必須申請房屋貸款;而若民眾手邊有閒置土地,又有資金需求,則可申請土地貸款。尤其中央銀行日前放寬一般民眾「非屬投資」的土地抵押貸款,有需要的民眾可將資金用在日常生活或理財周轉上。 【問題五】直系親屬有身心障礙手冊,那房貸可以減息嗎? 【答:】身心障礙者租賃房屋租金及購屋貸款利息補助辦法中規定,身心障礙者的直系血親、配偶或其配偶之直系血親並與其同住之人,有機會申請購屋貸款利息補助,但是要符合相關規定,且各個縣市可能有不同的限制,民眾可到各縣市政府社會處網站查詢。  例如:彰化縣政府即規定,20歲以上、設籍彰化縣的身心障礙者,符合部分資格可申請首次購屋貸款利息差額補助。舉例來說,設籍在彰化縣田中鎮的李小姐本身是身心障礙者,女兒希望申請房貸,購置住宅時,可將住宅登記在李小姐名下,只要李小姐本人和同住扶養者的撫養者有償還能力,李家的家庭總收入平均未達當年度每人每月最低生活費標準四倍者,例如2011年為4萬976元,李小姐本身和同住扶養者都沒有接受過政府同性質貸款或利息補助,也沒有獲得政府補助住宿養護費用,加上其他符合相關規定都符合,就有機會申請減貸補助。 【問題六】房貸率利季調vs月調 【答:】房屋貸款壓力重,民眾申請貸款時一定要看清楚利率浮動調整方式是如何變動的,才有機會省下荷包。房貸利率月調即表示,貸款是每月調整一次利率,而季調則是指每季,也就是3個月才調整一次,多數銀行會在1月、4月、7月、10月等月份做調整。在利率調漲快速的時代,利率採用季調將會比月調較適合。 例如2010年6月,中央銀行接連調升利息,如果今年持續升息,民眾的房貸負擔也會加重。如果央行在3月升息,則選擇每月調利率的民眾,利率在當月就會立即提高,但選擇季調的民眾則要等到7月才會調整,短期內可以省下部分房貸負擔。  然而,因為各家銀行對於房貸利率都有自己一套標準,相關系則規定也不同,考慮選擇月調或季調的房貸一族,仍需要謹慎留意申貸銀行調整利率的方式,以及相關規定,例如某些銀行可能在推估央行未來升息機率高,因此先行提高利率基準,建議民眾申貸時,還是要貨比三家。 【問題七】單身無工作如果申請優惠房貸,可以貸到幾成? 【答:】目前政府推出多項青年購屋優惠方案,讓年輕的單身族也能一圓成家夢想,但是須注意相關的規定,但貸款即使有優惠,還是會依個人信用、還款能力,以及屋況而有不同的貸款成數。  一般而言,如果單身且沒有工作,申請到的貸款額度不會太高,如果民眾還希望申請,可以提出還款能力、財力證明等資料,確定有能力還付貸款,則可能有機會申請到較佳的貸款成數。 【問題八】請問房貸試算問題?月還多少? 【答:】民眾購屋時可緊守444原則,自我檢測財力負擔範圍。首先,準備房屋總價約4成的自備款,其中1成做為裝潢費用。而雖然目前仍為低利時代,但考量未來利率可能逐步走升,建議購屋族在評估還款能力時,可以4%年利率估算,並將家庭總收入4分之1,用來支付每月房貸,建議民眾買房前,可依此標準評估收入與還款能力。  但這只是基本原則,建議民眾可以各個階段的生活開銷與需求,薪資與房貸之間的佔比也應逐步調整。政大地政系教授林左裕在《不動產投資管理》書中,提供了簡易的試算軟體,讓民眾了解個人薪水如何對應適合購入的房屋總價,並提供試算房貸的軟體,目前坊間網路也有許多免費試算機制。  以林左裕書中的軟體計算,若購入總價約480萬元的住宅,以自備款150萬元、分為20年攤提、以現行年利率2%約2倍的利率水準計算,每月需負擔約2萬多元的房貸費用。 【問題九】本金攤還與本息攤還的差別 【答:】本金平均攤還的意思是,民眾在每期需要繳付的金額中,償還的本金總額是固定不變的,也就是將貸款總額除以應繳的期數,就是每期需要償還的本金,再加上每個月要負擔的利息,就是每期應該要繳的房貸金額。  因為利息金額是用前期貸款餘額乘以月利率,當採用本金平均攤還方式,因為固定還本金,每個月的貸款餘額下降速度快,所以每期利息的金額也會調降。換句話說,使用本金平均攤還,一開始因為貸款餘額大,民眾需繳交的房貸在初期會較大,隨著本金愈還愈多,貸款需負擔總額會每期遞減。  而本息平均攤還,又可稱為本息定額償還,每個月支付的利息及本金加起來的總額是固定不變的。採用此方式的話,民眾每期仍有償還部分本金,所以利息也會逐期減少。也就是說,在繳款金額不變,利息逐期遞減的情況下,償還本金的比例會提高。  民眾會發現,以本息平均攤還方式還款,貸款前期主要是在繳付利息,償還本金較少,但到了後期貸款餘額負擔愈來愈輕,利息也會逐漸減少,後期每月所繳的金額,主要都是在負擔本金了。 【問題十】本金與本息攤還各是什麼意思? 【答:】房貸本金指的是,民眾向銀行端以房子申請借貸後,借款人由所借貸的原始資金總額,稱為本金,之後的債務利息,都會以本金作為基礎,乘以每月需負擔的利息利率計算。 【問題十一】本息VS本金攤還 房貸試算比較 【答:】本息攤還和本金攤還的房貸負擔會不同,舉例來說,小文剛買了房子,貸款金額約800萬元,以利率2.5%、分20年攤提,若以本息攤還方式償還房貸,每個月須繳納4萬2393元。若以本金攤還方式的話,同樣的貸款額度,剛開始每個月負擔會比較高,一開始每個月大約負擔5萬元,後期每月金額會逐步遞減。 【問題十二】本息平均攤還比較好嗎? 【答:】民眾若選擇本息平均攤還,則在借款期限內每月所償還的金額總額不變,但本金和利息的配比其實並不相同,好處是還款金額固定,借款人不用花心思計算每月需負擔的金額,但總還款金額會比本金平均攤還的金額較高。  選擇本金償還的話,雖然所繳利息的總額較小,但是貸款前期每期所需繳交金額比本息平均方式較大,建議貸款者必須確定自己是否有能力支付。  例如同樣是700萬元的房貸、20年期、利率3%,以本金償還會比本息攤還省下約21萬元的利息總額。但如果申貸時已選擇本息攤還法,又不想再變更契約的話,建議房貸戶可採用手動式的本金平均攤還法,也就是每個月、或隔一段時間就提前償還部分本金,即能發揮省息效果。   |代書二胎 |基隆房屋二胎 |新北房屋貸款 |台北房屋二胎 |桃園房屋貸款 |苗栗房屋二胎 |新竹房屋貸款 |台中房屋二胎 |彰化房屋貸款 |雲林房屋二胎 |南投房屋貸款 |嘉義房屋二胎 |台南房屋貸款 |高雄房屋二胎 |屏東房屋貸款 |花蓮房屋二胎 |宜蘭房屋貸款 |台東房屋二胎 |基隆土地借錢 |新北土地貸款 |台北土地借錢 |桃園土地貸款 |苗栗土地借錢 |新竹土地貸款 |台中土地借錢 |彰化土地貸款 |雲林土地借錢 |南投土地貸款 |嘉義土地借錢 |台南土地貸款 |高雄土地借錢 |屏東土地貸款 |花蓮土地借錢 |宜蘭土地貸款 |台東土地借錢