買屋貸款怎麼估?本金和本息攤還哪個省?【12個房貸常見問題】

買屋貸款怎麼估?本金和本息攤還哪個省? 

【問題一】中古屋貸款成數(能貸多少)?與屋齡有關嗎?
【答:】中古屋貸款成數可能不如新成屋來得高,一般而言,中古屋的貸款成數約為7~8成,但實際估算會因個人信用情況,與借貸的標的物屋況而有所差異。 

包含借貸人的工作、信用、收入,住宅的屋齡、實際座落區域、周邊生活機能、屋況等等,都可能貸到不一樣成數,例如位在新北市板橋區同一區段的中古屋,屋齡僅10年和屋齡30年的住宅,銀行核貸的乘數可能就會不同。

【問題二】中古屋貸款流程
【答:】中古屋貸款流程大致可分為六個程序:申請貸款→銀行收件→銀行徵信及估價→對保→設定抵押權→撥款。首先是民眾確定要貸款後,備妥文件向銀行申請貸款,銀行端收件後,展開徵信與到現場估價等調查,之後再對保、設定抵押權確認後,核放貸款。

【問題三】能不能申請全額房屋貸款
【答:】一般而言,各家銀行都有自訂的鑑價系統與核放貸款機制,但基本標準還是以標的物的屋況和借貸人的信用、還款能力為主,依此原則核放貸款,例如借貸人與該銀行往來密切,且信用良好,任職於500大企業或是公家機關,都有機會申請到較好成數的貸款,早年甚至有機會申請全額貸款。 

但2010年央行調高大台北地區信用貸款標準,全台各銀行也更謹慎核貸,要全額貸款並不容易,各家銀行也不願意冒風險。但如果民眾希望申請較好的貸款,可在平時累積消費信用,利用定期繳付信用卡卡費,固定到某銀行儲蓄等。

【問題四】使用房貸跟土地貸款有差別嗎?
【答:】房貸和土地貸款都是為了讓有資金需求的民眾,得以向銀行借用貸款,調配使用。買房時因為資金龐大,多數民眾無法一次付出全額,而必須申請房屋貸款;而若民眾手邊有閒置土地,又有資金需求,則可申請土地貸款。尤其中央銀行日前放寬一般民眾「非屬投資」的土地抵押貸款,有需要的民眾可將資金用在日常生活或理財周轉上。

【問題五】直系親屬有身心障礙手冊,那房貸可以減息嗎?
【答:】身心障礙者租賃房屋租金及購屋貸款利息補助辦法中規定,身心障礙者的直系血親、配偶或其配偶之直系血親並與其同住之人,有機會申請購屋貸款利息補助,但是要符合相關規定,且各個縣市可能有不同的限制,民眾可到各縣市政府社會處網站查詢。 

例如:彰化縣政府即規定,20歲以上、設籍彰化縣的身心障礙者,符合部分資格可申請首次購屋貸款利息差額補助。舉例來說,設籍在彰化縣田中鎮的李小姐本身是身心障礙者,女兒希望申請房貸,購置住宅時,可將住宅登記在李小姐名下,只要李小姐本人和同住扶養者的撫養者有償還能力,李家的家庭總收入平均未達當年度每人每月最低生活費標準四倍者,例如2011年為4萬976元,李小姐本身和同住扶養者都沒有接受過政府同性質貸款或利息補助,也沒有獲得政府補助住宿養護費用,加上其他符合相關規定都符合,就有機會申請減貸補助。

【問題六】房貸率利季調vs月調
【答:】房屋貸款壓力重,民眾申請貸款時一定要看清楚利率浮動調整方式是如何變動的,才有機會省下荷包。房貸利率月調即表示,貸款是每月調整一次利率,而季調則是指每季,也就是3個月才調整一次,多數銀行會在1月、4月、7月、10月等月份做調整。在利率調漲快速的時代,利率採用季調將會比月調較適合。

例如2010年6月,中央銀行接連調升利息,如果今年持續升息,民眾的房貸負擔也會加重。如果央行在3月升息,則選擇每月調利率的民眾,利率在當月就會立即提高,但選擇季調的民眾則要等到7月才會調整,短期內可以省下部分房貸負擔。 

然而,因為各家銀行對於房貸利率都有自己一套標準,相關系則規定也不同,考慮選擇月調或季調的房貸一族,仍需要謹慎留意申貸銀行調整利率的方式,以及相關規定,例如某些銀行可能在推估央行未來升息機率高,因此先行提高利率基準,建議民眾申貸時,還是要貨比三家。

【問題七】單身無工作如果申請優惠房貸,可以貸到幾成?
【答:】目前政府推出多項青年購屋優惠方案,讓年輕的單身族也能一圓成家夢想,但是須注意相關的規定,但貸款即使有優惠,還是會依個人信用、還款能力,以及屋況而有不同的貸款成數。 

一般而言,如果單身且沒有工作,申請到的貸款額度不會太高,如果民眾還希望申請,可以提出還款能力、財力證明等資料,確定有能力還付貸款,則可能有機會申請到較佳的貸款成數。

【問題八】請問房貸試算問題?月還多少?
【答:】民眾購屋時可緊守444原則,自我檢測財力負擔範圍。首先,準備房屋總價約4成的自備款,其中1成做為裝潢費用。而雖然目前仍為低利時代,但考量未來利率可能逐步走升,建議購屋族在評估還款能力時,可以4%年利率估算,並將家庭總收入4分之1,用來支付每月房貸,建議民眾買房前,可依此標準評估收入與還款能力。 

但這只是基本原則,建議民眾可以各個階段的生活開銷與需求,薪資與房貸之間的佔比也應逐步調整。政大地政系教授林左裕在《不動產投資管理》書中,提供了簡易的試算軟體,讓民眾了解個人薪水如何對應適合購入的房屋總價,並提供試算房貸的軟體,目前坊間網路也有許多免費試算機制。 

以林左裕書中的軟體計算,若購入總價約480萬元的住宅,以自備款150萬元、分為20年攤提、以現行年利率2%約2倍的利率水準計算,每月需負擔約2萬多元的房貸費用。

【問題九】本金攤還與本息攤還的差別
【答:】本金平均攤還的意思是,民眾在每期需要繳付的金額中,償還的本金總額是固定不變的,也就是將貸款總額除以應繳的期數,就是每期需要償還的本金,再加上每個月要負擔的利息,就是每期應該要繳的房貸金額。 

因為利息金額是用前期貸款餘額乘以月利率,當採用本金平均攤還方式,因為固定還本金,每個月的貸款餘額下降速度快,所以每期利息的金額也會調降。換句話說,使用本金平均攤還,一開始因為貸款餘額大,民眾需繳交的房貸在初期會較大,隨著本金愈還愈多,貸款需負擔總額會每期遞減。 

而本息平均攤還,又可稱為本息定額償還,每個月支付的利息及本金加起來的總額是固定不變的。採用此方式的話,民眾每期仍有償還部分本金,所以利息也會逐期減少。也就是說,在繳款金額不變,利息逐期遞減的情況下,償還本金的比例會提高。 

民眾會發現,以本息平均攤還方式還款,貸款前期主要是在繳付利息,償還本金較少,但到了後期貸款餘額負擔愈來愈輕,利息也會逐漸減少,後期每月所繳的金額,主要都是在負擔本金了。
【問題十】本金與本息攤還各是什麼意思?
【答:】房貸本金指的是,民眾向銀行端以房子申請借貸後,借款人由所借貸的原始資金總額,稱為本金,之後的債務利息,都會以本金作為基礎,乘以每月需負擔的利息利率計算。

【問題十一】本息VS本金攤還 房貸試算比較
【答:】本息攤還和本金攤還的房貸負擔會不同,舉例來說,小文剛買了房子,貸款金額約800萬元,以利率2.5%、分20年攤提,若以本息攤還方式償還房貸,每個月須繳納4萬2393元。若以本金攤還方式的話,同樣的貸款額度,剛開始每個月負擔會比較高,一開始每個月大約負擔5萬元,後期每月金額會逐步遞減。

【問題十二】本息平均攤還比較好嗎?
【答:】民眾若選擇本息平均攤還,則在借款期限內每月所償還的金額總額不變,但本金和利息的配比其實並不相同,好處是還款金額固定,借款人不用花心思計算每月需負擔的金額,但總還款金額會比本金平均攤還的金額較高。 

選擇本金償還的話,雖然所繳利息的總額較小,但是貸款前期每期所需繳交金額比本息平均方式較大,建議貸款者必須確定自己是否有能力支付。 

例如同樣是700萬元的房貸、20年期、利率3%,以本金償還會比本息攤還省下約21萬元的利息總額。但如果申貸時已選擇本息攤還法,又不想再變更契約的話,建議房貸戶可採用手動式的本金平均攤還法,也就是每個月、或隔一段時間就提前償還部分本金,即能發揮省息效果。

 

代書二胎 基隆房屋二胎 新北房屋貸款 台北房屋二胎 桃園房屋貸款 苗栗房屋二胎 新竹房屋貸款 台中房屋二胎 彰化房屋貸款 雲林房屋二胎 南投房屋貸款 嘉義房屋二胎 台南房屋貸款 高雄房屋二胎 屏東房屋貸款 花蓮房屋二胎 宜蘭房屋貸款 台東房屋二胎 基隆土地借錢 新北土地貸款 台北土地借錢 桃園土地貸款 苗栗土地借錢 新竹土地貸款 台中土地借錢 彰化土地貸款 雲林土地借錢 南投土地貸款 嘉義土地借錢 台南土地貸款 高雄土地借錢 屏東土地貸款 花蓮土地借錢 宜蘭土地貸款 台東土地借錢

 

Leave a Comment

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *

0905-169-893 合法、專業、快速辦理 借錢,房屋二胎,土地貸款,二胎,代書貸款,房屋貸款,借貸,土地二胎,民間貸款,民間信貸,二胎房貸,一般代書業務(買賣/ 繼承/過戶),不動產相關法令,法拍屋,土地房屋,仲介買賣等服務。 資金短缺時…就像熱鍋上的螞蟻不知所措、傷透腦筋! 當急需資金時,切記!要找對公司找對人,多家比較才不吃虧! 讓明成以合法、快速、專業的經驗幫您解決資金上的大小問題。 經營多年的明成代書,在業務上常遇到客戶為了借錢、房屋二胎、土地貸款、二胎 、代書貸款、房屋貸款、借貸、土地二胎、民間貸款、民間信貸、二胎房貸 等,當客戶有短期資金上的需求,或是一些無法提供收入來源證明、個人信用不良等民眾,常求助無門、不知所措,這些急需資金的 客戶卻苦無辦法取得銀行的貸款來解困,看過太多的真實案例,客戶為了金錢上的需求陷入難以自拔、傷透腦筋的困境,對於種種的 情況,讓我們深深體會到,當一個人急需資金時,就上熱鍋上的螞蟻一樣,為了協助多數需要伸出援手幫助的客戶,明成代書以合法 低利、專業、保密的原則,讓民眾快速取得所需要的資金。 多年豐富的實務經驗,累計無數案件的經驗及專業能力,無論是房屋二胎、土地貸款、二胎、代書貸款、房屋貸款、借貸、土地二胎 、民間貸款、民間信貸、二胎房貸等服務,在專業上、能力上都遠遠大於一般的理財公司,明成團隊裡有專業代書群組資深理財專員 ,能為您做專業的諮詢與解析,委託專業代書事務所,能幫您節省寶貴的時間,且提供最專業的服務及規劃,達到最大的效益。 結合估價師、土地代書及專任行員的專業知識的明成代書,只要您撥打一通電話,馬上為您量身設計;一個專屬於您的全方位財務規劃,秉持著專業、誠信、合法低利、快速、保密的原則,奉行法律上的相關規定,恪守借款人的所有權益,凡事都以關懷客戶為起點 ,將心比心以誠信、負責任的態度來解決每位客戶對資金上的需求,並耐心傾聽客戶的心聲,盡心盡力幫助、協助每位客戶! 您曾有臨時缺錢,想借貸卻找不到人可借的經驗嗎?本網站提供各地區多種專業優質借貸、借錢、當舖等綜合服務查詢及相關借貸幫助文章,給您便利、快捷的借貸資訊和幫助指南,讓您不再為資金週轉而煩惱,幫助您快速融資,輕鬆解決資金問題!請點搜尋借貸廣場,給您完全的借貸資訊。想瞭解相關借貸借錢當舖代書請找「房屋二胎代書,農會信用貸款申請,民間二胎房貸,民間二胎房貸,土地增貸,廠房二胎貸款,農會信貸利率,農地二胎借款,房貸利率,借錢網」,我們提供了很多關於借錢,借貸,房貸,借錢指南,借貸指南,房貸指南,以及貸款、現金週轉、小額借貸、信用借款、銀行信貸、當舖借款及各種借錢管道等相關資訊,歡迎多加利用查詢。借貸借錢網提供全台借錢、借貸、當舖商家最新資訊,也包含借貸指南,借錢技巧,借錢方法等知識,是一個便利快速的優質借貸網路服務平臺。