成功案例

土地抵押借款

案例一:
鐘先生名下有一筆不動產建地,哥哥各持分1/2,日前因生意擴張,急需一筆50萬的資金運用,因此向銀行提出土地貸款,但因該筆土地為持分且地上建物無保存登記,而遭銀行婉拒無法核貸。上網搜尋後找到了明成代書,姑且來電一試,在服務專員的了解後,建議鐘先生辦理民間抵押借款,在審慎的評估後為了維持公司的正常運作,申請到50萬週轉金,無須綁約,且核貸快速的便利性,順利的維持了公司正常運作。

案例二:
張太太以擺攤維持家計,每個月淨賺約可達40000元,日前因為颱風來襲,連夜的強風豪雨把張小姐的生財工具破壞了,需要一筆資金修復,無奈丈夫因公司縮邊而遭裁員,目前正待業中,張太太有塊父親留下來的農地持有1/2,透過朋友的介紹找到了明成代書,透過服務專員的協助下,替張太太申辦民間抵押借款,成功貸款到20萬週轉金,且無須綁約,不但修復了生財工具,還多了一筆資金可以運用。

房屋抵押借款

案例一:
陳先生任職於保險業務公司多年,擔任經理職務,累積無數的人脈及經驗,每月獎金加上新水月收入將近20萬,現在兩個孩子也都在國外留學,剩太太一人在家,近期因想一圓太太開花店的夢想,需求100萬週轉金,但因銀行房貸半年前才辦辦理增貸,目前無法再增貸,苦惱的他也詢問過各家銀行有無解套的辦法,之後透過銀行行員的介紹找了明成代書,經服務專員了解後,協助陳先生辦理民間抵押借款,申請到100萬的週轉金,每月利息2.5分,且無須綁約,還可隨借隨還,成功太太太圓夢。

案例二:
吳先生是個花農,收入大約近6萬,最近他想培育新的蘭花品種,但是苦無資金想要跟銀行用房子貸款,但是房子卻是為保存建物銀行不受理,又因沒有薪轉導致無法辦理信用貸款,某天路過明成代書,想說進來詢問一下,透過服務專員了解後,協助吳先生申辦民間抵押借款,申請到20萬週轉金,且無須綁約,一年後吳先生成功培育出新品種的蘭花,大賺了一筆,目前20萬的貸款也一次還清了。

信用貸款

案例一:
蔡小姐在擔任警察局工友年資近16年,月薪28000元,五年前因積欠卡債,導致銀行協商,信用不良,平時無不良嗜好,就是喜歡玩六合彩,最近運氣不順,每期都槓龜,欠款達到9萬,月光族的她一時之間根本負擔不起,情急之下,在住家附近找了一家錢莊週轉,簽了一張本票後就立即撥了10萬元,按月利息8分,每月光是利息就需繳8000元,扣除房租、生活開銷,本金根本負擔不起,某天在上班途中聽到明成代書的廣播,來電尋求支助,在服務專員的協助下,替蔡小姐申辦民間信貸,申請到15萬的資金,利息按月計只要3分,當天就還清了錢莊債務,這次經驗讓蔡小姐了解到門檻越低的借貸管道,要還清越困難,唯有找政府立案合法利息的公司,才能借的安心,還的輕鬆。

案例二:
王先生今年40歲,是名收入穩定的中校軍官,月薪70000元,因積欠卡債跟銀行協商,但是好賭成性,積欠賭債快10萬元,走投無路的情況下跟地下錢莊借款10萬來還賭債,利率8分,每月光是利息就要繳8000元,某天在家中收到了明成代書的廣告傳單,姑且來電詢問,經服務專員的協助下,替王先生申請到20萬民間信用貸款,利率只需3分,還可分期還本,當天就還清了地下錢莊欠款,剩餘的資金也還清了私人了小額借款,現在王先生終於回歸好的生活品質。

汽車貸款

案例一:
邱先生跟太太靠著擺攤做生意賺取收入,名下有一輛正在繳款中的汽車還剩下不到5萬元,因為小孩今年要上大學,需要負擔學費及住宿費,又不想讓孩子辦理助學貸款,正在煩惱不知如何是好時,在報紙上看到明成代書的廣告,來電詢問後才知道原來車子已辦過貸款還可以再貸,在服務專員的協助下,向銀行申辦復額車貸申請到10萬元,成功解決了孩子學費的困擾。

案例二:
李先生是個不動產的仲介人員,月收入約6萬元,家中有兩位小孩還不到3歲,太太是個全職的家庭主婦,收入跟開銷幾乎每月打平,眼看年節將近,年貨紅包又是一筆大開銷,後來經過朋友的介紹找到了明成代書,服務員替李先生以原車融資的方式,申請到10萬資金,不但利息低,且撥款快速,還免留車。


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【問題一】自備款需要準備多少成數? 【答:】不少人都以買屋為人生的夢想,現在的房貸利率還是處於相對低檔,因此不少人都會考慮貸款買屋。雖然現在房貸利率低,不過在央行限縮貸款條件的情況下,自備款必須從以前的2成,提高到3~4成。 也就是說,假設你要買1000萬元的房屋,你至少得準備到300萬元到400萬元的自備款,才有可能貸款。不過對於小套房產品,或是地上權的產品,自備款可能就要準備到5成以上了,因為不少銀行會針對上述的兩樣產品,貸款成數限縮。另外,新北市的淡水、三峽、林口區,則因為之前房屋釋出量太大、政府限縮房貸成數,也有可能只能貸款6成,自備款相對也得拉高到4成。 另外其實買屋除了自備款外,還得考慮一些雜項支出,像是過戶費、預繳水電費、預繳管理費、保險費,如果有委託仲介,也要給予仲介費。不少人還要存一筆裝潢費,因此買屋前,最好存款要有「房屋總價」的4成以上,會比較保險。 【問題二】簽約後才發現自備款不足該怎麼辦? 【答:】不少人以為存到了100、200萬元就足以承擔自備款,興沖沖的去買房,但卻因為貸款成數低,或是因為其他原因銀行不願意給予太多貸款,導致自備款不足。舉例來說,小黃在大台北看屋看了1年以上,雖然只有自備款150萬元,但好不容易總算看到適合新婚居住的房屋,總價也只要500萬元。 如果以自備款3成來看,小黃其實剛好已經存到了自備款,因此信心滿滿的與對方簽約,沒想到等到要和銀行談貸款時,各家銀行都說小黃因為買的地點偏遠,都只願意給予貸款6成,因此小黃的自備款還欠50萬元支付不出來。 如果遇到這樣的例子,通常會建議當事人趕緊多聯絡其他幾家銀行,看是否有可能將貸款成數拉高,或是與親朋好友趕緊湊錢,最壞的結果就是找銀行做一般信用性貸款,不過信用貸款的利率通常會比房貸高,比較划不來。 但無論如何,都要盡快解決自備款不足的問題,不然如果一直湊不齊自備款,很有可能因為毀約而導致訂金被沒收。一般來說買賣雙方在簽約的時候,都會加註:貸款成數不足契約約定成數時,買方應該要無條件一次付清差額,否則視為違約。 如果發生實際貸款下來的成數不足時,賣方通常會依上面的約定,要求買方一定要在期限內補足差額,如果不能補足差額,賣方就可以依照當時簽約的契約內容,要求解除契約、並且沒收買方已經支付的價金。所以如果真的因為貸款下不來、自備款又不足,很有可能會被沒收訂金,到時候真的欲哭無淚。 為了避免發生自備款不足的窘境,建議在買屋前盡量手頭要存足夠的錢,另外也要盡量保持良好的信用紀錄,尤其是過去曾有信用破產的紀錄,銀行放款會特別審慎,很有可能會貸不下來,所以最好要和銀行維持良好的往來紀錄,銀行審核後放款也會比較大方。除了信用記錄好,公務人員、醫師或是百大企業的員工,貸款額度也會比較高。另外選擇市中心的房屋,也會比較容易貸款。 【問題三】無自備款如何買屋?該如何貸款? 【答:】政府限縮房貸的情況下,一般房貸的貸款成數已經從7~8成下降到6~7成,有些地區、特定的產品還只有5成左右,因此,如果沒有自備款要買新成屋、中古屋,真的是難上加難。 有些人可能會選擇低利信貸,雖然有些低利信貸前幾個月的利率約是3%左右,不過還是比一般房貸利率2%要來得高,而且不少信貸平均利率都高達10%以上,利息壓力也會相當大。另外,如果沒有自備款就表示自己沒有存款,因此信貸的利率也不見得可以壓低到3%以下,貸款的壓力也會比一般人大。 如果手上沒有足夠的自備款,買房其實又不是想要立刻入住,或許可以考慮預售屋,因為預售屋是依照工程進度付款,不需要一次拿出高額頭期款,而且一般而言,建商會與某些特定銀行業者配合,景氣逐漸復甦的時候,貸款成數也會比過去來得要多,較容易談到比較好的利率,還有多餘的時間可以慢慢存錢,是比較好的選擇。 【問題四】購屋自備款不足,可否附其他房子當擔保? 【答:】如果自備款不足,又想要買屋,這時有些人可能會考慮想要把其他房子拿來當擔保品,拉高貸款成數。舉例來說,小黃想買1000萬的房屋,可是手頭上只有100萬元,自備款還差200萬元,但是小黃家中有其它房屋,小黃企圖想要把其他房屋拿來當擔保品,來說服銀行將貸款成數拉高到9成。 一般來說銀行對於購屋房屋貸款的貸款成數自有規定,並不會因為增加保證人、抵押其它不動產,就可以增貸,或是做為條件上的交換。有加保、或是抵押其它戶房產的適用性,是在「補強授信條件」下進行的,也就是說,借款人本身的負債比過高、無法提供銀行所需的財力證明、或是借款人本身的信用記錄有輕微瑕疵等前提下,才需要提出其他不動產擔任擔保品。 除非小黃直接把另一間房屋拿去銀行增貸或是二胎貸款,直接將房屋換成現金。不過二胎貸款的利率和費用相對也比較高,真的算下來不見得比較划算。因此建議如果還沒存到自備款,最好是不要輕易的想要買超過自己能力的房屋。 【問題五】購屋自備款不足,如何增貸? 【答:】如果自備款不足,手頭上剛好又有其他間房屋,而且該房屋的部分貸款也已經還清了,就適合增貸。舉例來說,小黃想買1000萬的房屋,可是手頭上只有100萬元,自備款還差200萬元,可是小黃的父母有間價值2000萬元的房屋,貸款幾乎已經還完了,小黃的父母願意將房屋增貸200萬元,將200萬元現金直接給予小黃支付新房屋的自備款。 像這樣就是增貸成功,而且也成功籌得自備款的方法。有些人在非買房屋不可的情況下,可能會想拿其他房屋增貸,會考慮增貸的房屋通常已經清償部分本金了、或是貸款幾乎已經還光了。如果真的要增貸,可以直接向原房貸銀行申請,或是找其他銀行申辦。 不過辦理增貸時,有些銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,多數銀行都會重新鑑定擔保品價值,並且勘查屋況;銀行撥放貸款前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。 【問題六】自備款多寡與議價空間有關係嗎? 【答:】買房因為金額高,加上現在利率低,大部分的人都會選擇貸款買屋;不過以前房貸利率較高的時候,不少人都是存到了全部的錢才買屋,也才導致不少人一輩子追不上房價的事情。 因為買房金額高,而且往往交易的對象是一般屋主,因此無論是拿現金還是貸款,屋主都還是拿得到全部的金額,並不會因為其他因素而拿不到全額的現金,因此拿現金買屋通常「較難」有機會可以殺價。 不過政府逐漸限縮房貸,加上部分地區可能難以貸款,這時現金付款就相對有優勢了。如果在貸款難、買屋人少的地區,像是一些郊區,或是工業住宅等特殊產品,因為貸款比較不容易下來,因此自備款越多,其實對自己殺價也越有利。 因為對方會怕有些買方貸款貸不到,或是貸款情形差而導致違約,也怕賣屋賣不出去,因此只要強調自己現金付款,議價空間也會比較大。另外就是有增建的房屋,通常銀行不會將增建範圍算進去,因此貸款出來的金額也不見得能如想像中高,因此針對特殊產品來說,尤其是小套房、工業住宅、農地等較難以貸款的產品,自備款越多,還是有機會可以向對方議價。不過若是一般的房屋物件,尤其是熱門地段的房屋,無論是現金付款還是貸款,對賣方來說都沒有差別,就比較難殺價了。 【問題七】購屋自備款跟簽約款差別在哪? 【答:】如果購買中古屋,通常簽約的時候必須交出房屋總價的10%作為簽約款,以表示雙方契約達成協議,未來倘若發生任何違約的事情,簽約款很有可能就會被沒收。而簽約過後,還會有用印、完稅接著就要交屋了,交屋的時候買方則應該付清剩下的款項,也就是說除了自備款外,也應該要有銀行貸款發下來的金額。 舉例來說,劉太太買了一間1300萬元的房屋,簽約當下應該就要繳交簽約款130萬元,作為簽約款項,接著劉太太就會開始去談各種貸款的事情,等到經過用印、完稅、交屋後,假設劉太太確定已經向銀行貸到七成,劉太太就應該要交出剩下的260萬元的自備款,而其他的910萬元則由貸款成功的銀行支付。     |代書二胎 |基隆房屋二胎 |新北房屋貸款 |台北房屋二胎 |桃園房屋貸款 |苗栗房屋二胎 |新竹房屋貸款 |台中房屋二胎 |彰化房屋貸款 |雲林房屋二胎 |南投房屋貸款 |嘉義房屋二胎 |台南房屋貸款 |高雄房屋二胎 |屏東房屋貸款 |花蓮房屋二胎 |宜蘭房屋貸款 |台東房屋二胎 |基隆土地借錢 |新北土地貸款 |台北土地借錢 |桃園土地貸款 |苗栗土地借錢 |新竹土地貸款 |台中土地借錢 |彰化土地貸款 |雲林土地借錢 |南投土地貸款 |嘉義土地借錢 |台南土地貸款 |高雄土地借錢 |屏東土地貸款 |花蓮土地借錢 |宜蘭土地貸款 |台東土地借錢