什麼是法拍屋?金拍屋?銀拍屋?

房地產最近幾年多來備受矚目的拍賣屋市場,由於交易市場尚未真正成形,再加上訊息流通性不足,因此多數民眾對法院/銀行拍賣屋的認知,仍停留在過去法拍屋的印象中,購屋意願普遍不高。以下針對法拍屋金拍屋銀拍屋銀售屋做一整理比較,讓想買拍賣屋民眾能對拍賣屋市場有更進一步的了解。

民眾購屋除了透過仲介選擇一般房地產物件外,為了買到更划算的房屋,可透過標購遭拍賣之「抵押不動產」來撿便宜。「抵押不動產」分為法拍屋、金拍屋及銀拍屋,這三者的差別在於「執行拍賣的機構」的不同,法拍屋即「法院」拍賣的不動產,金拍屋則是「台灣金融資產服務(股)公司」(簡稱台灣金服公司)所拍賣的不動產,銀拍屋則是債權「銀行」向法院聲請強制執行拍賣的抵押不動產,因無人應買,而由債權銀行自行承買處分的不動產。不同的「抵押不動產」,當然也有不同的購買方式,以下分別圖解說明三者之異同:

 

有些法拍屋是由於積欠銀行錢或房貸逾期未繳而遭法拍,這些法拍屋的債權人是銀行,而為了清償債務,債權銀行向法院聲請拍賣不動產,經過法拍屋的程序後,法拍屋流標無人購買,就會由銀行承受自行處分。

 

【法拍屋】
屋主用房子做抵押品欠債未還,債權人依法向法院聲請拍賣房子,以還清債務。採現場彌封投標或通訊投標方式,有點交及不點交的問題,保證金及底價由法官參酌估價報告書決定。目前市場上有較多法拍屋物件,民眾可在法拍屋市場中,找到心目中理想的划算好房。但由於法拍屋每月案量龐大,為節省民眾一一查看法拍公告的時間,明成代書AMC以不動產投資專業為民眾篩選出「每月精選法拍屋」,提供最新優質的法拍屋資訊。

【金拍屋】
民國90年,依據金融機構合併法第十一條及財政部公佈之「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定,政府為加速處理銀行的不良資產,並協助法院處理法拍屋,正式成立台灣金服公司擔任公正第三人,協助法院進行抵押不動產拍賣。金拍屋的投標規則與法拍屋大致相同,惟目前台灣金服公司執行的法拍屋僅限於有跟台灣金服公司有簽約的地方法院,物件數量有限,且需要到台灣金服公司的各地營業處進行投標,在保證金票據開立上,亦與法拍屋有些異同,建議民眾欲進場金拍屋市場,應詳閱台灣金服公司的投標須知留意投標細節。

【銀拍屋】
有些法拍屋是由於積欠銀行錢或房貸逾期未繳而遭法拍,這些法拍屋的債權人是銀行,而為了清償債務,債權銀行向法院聲請拍賣不動產,經過法拍屋的程序後,法拍屋流標無人購買,就會由銀行承受自行處分。銀拍屋產權屬銀行,拍賣方式由各銀行自行決定,部分案件會委託仲介公司或其他第三方機構公開標售,有別於法拍屋和金拍屋係採喊價或通訊投標式,投標保證金及底價也依照各家銀行辦理,無統一窗口資訊較不完整,且目前市場上,大部分債權為銀行的抵押不動產,在法拍屋的階段就會拍出,故銀拍屋案件數量相當稀少。

在對法拍屋、金拍屋和銀拍屋有更深一層認識後,可了解到無論金拍屋或銀拍屋,其實均是由法拍屋延伸而來,各有其優缺及特色,沒有絕對優劣,民眾應依照自己的需求去評估每個拍賣標的,而投標流程及細節可放心交由明成代書AMC法拍好伴協助。明成代書AMC依金管會頒布之「金控公司(銀行)轉投資資產管理公司營運原則」,領先全台推出「受託代標法拍不動產」之服務,提供法拍屋及金拍屋的代標,透過資訊的透明和投標的專業,並結合集團內銀行與保險的資源,讓民眾輕鬆撿到便宜好屋。


法拍屋、金拍屋、銀拍屋、銀售屋比較表

法拍屋、金拍屋、銀拍屋、銀售屋比較

類別

法拍屋

金拍屋

銀拍屋

銀售屋

定義

抵押權人依強制執行法,聲請法院辦理拍賣變賣之抵押不動產。亦即在法院拍賣的房子

法院委託台灣金融資產服務公司,辦理拍賣變賣之抵押不動產。

銀行承受下的逾放屋。意指經銀行聲請強制執行拍賣之抵押不動產,若無人承擔,則由銀行承受後,自行處分。

與銀拍屋相同,為銀行出售其以承受而自有產權的不動產

拍賣方式

現場彌封投標

現場彌封投標

現場公開競標

密封投標

拍賣管道

法院

台灣金融資產服務公司

各資產管理或管理顧問公司

台灣金融資產服務公司

點交

有點交問題

若為銀行及AMC承受下的房屋,沒有點交問題,法院委託則有

所有權屬銀行,沒有點交問題

所有權屬銀行,沒有點交問題

投標底價

由法官參酌估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定

由台灣金服評估處,國家考試合格之估價師訂定合理定價

各銀行自行決定(目前約為6萬元)

低於市價(約為市價1成至4成)

投標保證金

投標底價之10-30%

一般為20%

投標底價之10-30%

一般為20%

依各銀行之規定

得標後再繳訂金5萬

購屋資金

得標七日內要補足屋款

得標七日內補足屋款,但可向銀行辦理貸款服務

拍賣銀行通常會提供貸款服務

適合購買族群

房地產專業知識及資金充足

房地產專業知識充足

想撿便宜的首購族或投資客

想撿便宜的購屋族或投資客

優點

較可能出現地段、屋況或賣相較佳的房子 

1. 較可能出現地段、屋況或賣相較佳的房子

2. 鑰匙由銀行保管之空屋可看屋

3. 可使用銀行貸款

1. 與法拍、金拍屋比較,價格多較為低廉

2. 可由仲介公司帶看房屋

3. 產權清楚,有銀行信譽保證

1. 與法拍、金拍屋比較,價格多較為低廉

2. 可事先前往看屋

3. 產權清楚,有銀行信譽保證

4. 不需事先繳交保證金,於得標後再繳交即可

缺點

1.多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

2. 房屋瑕疵不予保障

3. 可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

4.「海蟑螂」的問題

5. 無法事先看屋

6. 有點交問題

7. 不可看屋只可看外觀

1. 多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

2.可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

3. 少有機會實地勘查屋況

4. 有點交問題

1.地段、屋況或賣相條件可能較差

2. 多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

3. 房屋瑕疵不予保障

4. 可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

5. 投標者需先繳交保證金,若得標者反悔,保證金將全數沒收

1. 地段、屋況或賣相條件可能較差

2. 多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

3. 房屋瑕疵不予保障

4. 可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

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