買屋貸款怎麼估?本金和本息攤還哪個省?【12個房貸常見問題】

買屋貸款怎麼估?本金和本息攤還哪個省? 

【問題一】中古屋貸款成數(能貸多少)?與屋齡有關嗎?
【答:】中古屋貸款成數可能不如新成屋來得高,一般而言,中古屋的貸款成數約為7~8成,但實際估算會因個人信用情況,與借貸的標的物屋況而有所差異。 

包含借貸人的工作、信用、收入,住宅的屋齡、實際座落區域、周邊生活機能、屋況等等,都可能貸到不一樣成數,例如位在新北市板橋區同一區段的中古屋,屋齡僅10年和屋齡30年的住宅,銀行核貸的乘數可能就會不同。

【問題二】中古屋貸款流程
【答:】中古屋貸款流程大致可分為六個程序:申請貸款→銀行收件→銀行徵信及估價→對保→設定抵押權→撥款。首先是民眾確定要貸款後,備妥文件向銀行申請貸款,銀行端收件後,展開徵信與到現場估價等調查,之後再對保、設定抵押權確認後,核放貸款。

【問題三】能不能申請全額房屋貸款
【答:】一般而言,各家銀行都有自訂的鑑價系統與核放貸款機制,但基本標準還是以標的物的屋況和借貸人的信用、還款能力為主,依此原則核放貸款,例如借貸人與該銀行往來密切,且信用良好,任職於500大企業或是公家機關,都有機會申請到較好成數的貸款,早年甚至有機會申請全額貸款。 

但2010年央行調高大台北地區信用貸款標準,全台各銀行也更謹慎核貸,要全額貸款並不容易,各家銀行也不願意冒風險。但如果民眾希望申請較好的貸款,可在平時累積消費信用,利用定期繳付信用卡卡費,固定到某銀行儲蓄等。

【問題四】使用房貸跟土地貸款有差別嗎?
【答:】房貸和土地貸款都是為了讓有資金需求的民眾,得以向銀行借用貸款,調配使用。買房時因為資金龐大,多數民眾無法一次付出全額,而必須申請房屋貸款;而若民眾手邊有閒置土地,又有資金需求,則可申請土地貸款。尤其中央銀行日前放寬一般民眾「非屬投資」的土地抵押貸款,有需要的民眾可將資金用在日常生活或理財周轉上。

【問題五】直系親屬有身心障礙手冊,那房貸可以減息嗎?
【答:】身心障礙者租賃房屋租金及購屋貸款利息補助辦法中規定,身心障礙者的直系血親、配偶或其配偶之直系血親並與其同住之人,有機會申請購屋貸款利息補助,但是要符合相關規定,且各個縣市可能有不同的限制,民眾可到各縣市政府社會處網站查詢。 

例如:彰化縣政府即規定,20歲以上、設籍彰化縣的身心障礙者,符合部分資格可申請首次購屋貸款利息差額補助。舉例來說,設籍在彰化縣田中鎮的李小姐本身是身心障礙者,女兒希望申請房貸,購置住宅時,可將住宅登記在李小姐名下,只要李小姐本人和同住扶養者的撫養者有償還能力,李家的家庭總收入平均未達當年度每人每月最低生活費標準四倍者,例如2011年為4萬976元,李小姐本身和同住扶養者都沒有接受過政府同性質貸款或利息補助,也沒有獲得政府補助住宿養護費用,加上其他符合相關規定都符合,就有機會申請減貸補助。

【問題六】房貸率利季調vs月調
【答:】房屋貸款壓力重,民眾申請貸款時一定要看清楚利率浮動調整方式是如何變動的,才有機會省下荷包。房貸利率月調即表示,貸款是每月調整一次利率,而季調則是指每季,也就是3個月才調整一次,多數銀行會在1月、4月、7月、10月等月份做調整。在利率調漲快速的時代,利率採用季調將會比月調較適合。

例如2010年6月,中央銀行接連調升利息,如果今年持續升息,民眾的房貸負擔也會加重。如果央行在3月升息,則選擇每月調利率的民眾,利率在當月就會立即提高,但選擇季調的民眾則要等到7月才會調整,短期內可以省下部分房貸負擔。 

然而,因為各家銀行對於房貸利率都有自己一套標準,相關系則規定也不同,考慮選擇月調或季調的房貸一族,仍需要謹慎留意申貸銀行調整利率的方式,以及相關規定,例如某些銀行可能在推估央行未來升息機率高,因此先行提高利率基準,建議民眾申貸時,還是要貨比三家。

【問題七】單身無工作如果申請優惠房貸,可以貸到幾成?
【答:】目前政府推出多項青年購屋優惠方案,讓年輕的單身族也能一圓成家夢想,但是須注意相關的規定,但貸款即使有優惠,還是會依個人信用、還款能力,以及屋況而有不同的貸款成數。 

一般而言,如果單身且沒有工作,申請到的貸款額度不會太高,如果民眾還希望申請,可以提出還款能力、財力證明等資料,確定有能力還付貸款,則可能有機會申請到較佳的貸款成數。

【問題八】請問房貸試算問題?月還多少?
【答:】民眾購屋時可緊守444原則,自我檢測財力負擔範圍。首先,準備房屋總價約4成的自備款,其中1成做為裝潢費用。而雖然目前仍為低利時代,但考量未來利率可能逐步走升,建議購屋族在評估還款能力時,可以4%年利率估算,並將家庭總收入4分之1,用來支付每月房貸,建議民眾買房前,可依此標準評估收入與還款能力。 

但這只是基本原則,建議民眾可以各個階段的生活開銷與需求,薪資與房貸之間的佔比也應逐步調整。政大地政系教授林左裕在《不動產投資管理》書中,提供了簡易的試算軟體,讓民眾了解個人薪水如何對應適合購入的房屋總價,並提供試算房貸的軟體,目前坊間網路也有許多免費試算機制。 

以林左裕書中的軟體計算,若購入總價約480萬元的住宅,以自備款150萬元、分為20年攤提、以現行年利率2%約2倍的利率水準計算,每月需負擔約2萬多元的房貸費用。

【問題九】本金攤還與本息攤還的差別
【答:】本金平均攤還的意思是,民眾在每期需要繳付的金額中,償還的本金總額是固定不變的,也就是將貸款總額除以應繳的期數,就是每期需要償還的本金,再加上每個月要負擔的利息,就是每期應該要繳的房貸金額。 

因為利息金額是用前期貸款餘額乘以月利率,當採用本金平均攤還方式,因為固定還本金,每個月的貸款餘額下降速度快,所以每期利息的金額也會調降。換句話說,使用本金平均攤還,一開始因為貸款餘額大,民眾需繳交的房貸在初期會較大,隨著本金愈還愈多,貸款需負擔總額會每期遞減。 

而本息平均攤還,又可稱為本息定額償還,每個月支付的利息及本金加起來的總額是固定不變的。採用此方式的話,民眾每期仍有償還部分本金,所以利息也會逐期減少。也就是說,在繳款金額不變,利息逐期遞減的情況下,償還本金的比例會提高。 

民眾會發現,以本息平均攤還方式還款,貸款前期主要是在繳付利息,償還本金較少,但到了後期貸款餘額負擔愈來愈輕,利息也會逐漸減少,後期每月所繳的金額,主要都是在負擔本金了。
【問題十】本金與本息攤還各是什麼意思?
【答:】房貸本金指的是,民眾向銀行端以房子申請借貸後,借款人由所借貸的原始資金總額,稱為本金,之後的債務利息,都會以本金作為基礎,乘以每月需負擔的利息利率計算。

【問題十一】本息VS本金攤還 房貸試算比較
【答:】本息攤還和本金攤還的房貸負擔會不同,舉例來說,小文剛買了房子,貸款金額約800萬元,以利率2.5%、分20年攤提,若以本息攤還方式償還房貸,每個月須繳納4萬2393元。若以本金攤還方式的話,同樣的貸款額度,剛開始每個月負擔會比較高,一開始每個月大約負擔5萬元,後期每月金額會逐步遞減。

【問題十二】本息平均攤還比較好嗎?
【答:】民眾若選擇本息平均攤還,則在借款期限內每月所償還的金額總額不變,但本金和利息的配比其實並不相同,好處是還款金額固定,借款人不用花心思計算每月需負擔的金額,但總還款金額會比本金平均攤還的金額較高。 

選擇本金償還的話,雖然所繳利息的總額較小,但是貸款前期每期所需繳交金額比本息平均方式較大,建議貸款者必須確定自己是否有能力支付。 

例如同樣是700萬元的房貸、20年期、利率3%,以本金償還會比本息攤還省下約21萬元的利息總額。但如果申貸時已選擇本息攤還法,又不想再變更契約的話,建議房貸戶可採用手動式的本金平均攤還法,也就是每個月、或隔一段時間就提前償還部分本金,即能發揮省息效果。

 

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剛買房總會天真想著要買哪裡?要住幾房幾廳?說的頭頭是道,但被問有多少預算,有沒有頭期款?預計貸款想貸到幾成?總會支支吾吾說不清楚,不只買房預算搞不清楚,可能連其他裝潢費、隱形費都還沒想到!買房預算怎麼抓? 【問題一】自備款需要準備多少成數? 【答:】不少人都以買屋為人生的夢想,現在的房貸利率還是處於相對低檔,因此不少人都會考慮貸款買屋。雖然現在房貸利率低,不過在央行限縮貸款條件的情況下,自備款必須從以前的2成,提高到3~4成。 也就是說,假設你要買1000萬元的房屋,你至少得準備到300萬元到400萬元的自備款,才有可能貸款。不過對於小套房產品,或是地上權的產品,自備款可能就要準備到5成以上了,因為不少銀行會針對上述的兩樣產品,貸款成數限縮。另外,新北市的淡水、三峽、林口區,則因為之前房屋釋出量太大、政府限縮房貸成數,也有可能只能貸款6成,自備款相對也得拉高到4成。 另外其實買屋除了自備款外,還得考慮一些雜項支出,像是過戶費、預繳水電費、預繳管理費、保險費,如果有委託仲介,也要給予仲介費。不少人還要存一筆裝潢費,因此買屋前,最好存款要有「房屋總價」的4成以上,會比較保險。 【問題二】簽約後才發現自備款不足該怎麼辦? 【答:】不少人以為存到了100、200萬元就足以承擔自備款,興沖沖的去買房,但卻因為貸款成數低,或是因為其他原因銀行不願意給予太多貸款,導致自備款不足。舉例來說,小黃在大台北看屋看了1年以上,雖然只有自備款150萬元,但好不容易總算看到適合新婚居住的房屋,總價也只要500萬元。 如果以自備款3成來看,小黃其實剛好已經存到了自備款,因此信心滿滿的與對方簽約,沒想到等到要和銀行談貸款時,各家銀行都說小黃因為買的地點偏遠,都只願意給予貸款6成,因此小黃的自備款還欠50萬元支付不出來。 如果遇到這樣的例子,通常會建議當事人趕緊多聯絡其他幾家銀行,看是否有可能將貸款成數拉高,或是與親朋好友趕緊湊錢,最壞的結果就是找銀行做一般信用性貸款,不過信用貸款的利率通常會比房貸高,比較划不來。 但無論如何,都要盡快解決自備款不足的問題,不然如果一直湊不齊自備款,很有可能因為毀約而導致訂金被沒收。一般來說買賣雙方在簽約的時候,都會加註:貸款成數不足契約約定成數時,買方應該要無條件一次付清差額,否則視為違約。 如果發生實際貸款下來的成數不足時,賣方通常會依上面的約定,要求買方一定要在期限內補足差額,如果不能補足差額,賣方就可以依照當時簽約的契約內容,要求解除契約、並且沒收買方已經支付的價金。所以如果真的因為貸款下不來、自備款又不足,很有可能會被沒收訂金,到時候真的欲哭無淚。 為了避免發生自備款不足的窘境,建議在買屋前盡量手頭要存足夠的錢,另外也要盡量保持良好的信用紀錄,尤其是過去曾有信用破產的紀錄,銀行放款會特別審慎,很有可能會貸不下來,所以最好要和銀行維持良好的往來紀錄,銀行審核後放款也會比較大方。除了信用記錄好,公務人員、醫師或是百大企業的員工,貸款額度也會比較高。另外選擇市中心的房屋,也會比較容易貸款。 【問題三】無自備款如何買屋?該如何貸款? 【答:】政府限縮房貸的情況下,一般房貸的貸款成數已經從7~8成下降到6~7成,有些地區、特定的產品還只有5成左右,因此,如果沒有自備款要買新成屋、中古屋,真的是難上加難。 有些人可能會選擇低利信貸,雖然有些低利信貸前幾個月的利率約是3%左右,不過還是比一般房貸利率2%要來得高,而且不少信貸平均利率都高達10%以上,利息壓力也會相當大。另外,如果沒有自備款就表示自己沒有存款,因此信貸的利率也不見得可以壓低到3%以下,貸款的壓力也會比一般人大。 如果手上沒有足夠的自備款,買房其實又不是想要立刻入住,或許可以考慮預售屋,因為預售屋是依照工程進度付款,不需要一次拿出高額頭期款,而且一般而言,建商會與某些特定銀行業者配合,景氣逐漸復甦的時候,貸款成數也會比過去來得要多,較容易談到比較好的利率,還有多餘的時間可以慢慢存錢,是比較好的選擇。 【問題四】購屋自備款不足,可否附其他房子當擔保? 【答:】如果自備款不足,又想要買屋,這時有些人可能會考慮想要把其他房子拿來當擔保品,拉高貸款成數。舉例來說,小黃想買1000萬的房屋,可是手頭上只有100萬元,自備款還差200萬元,但是小黃家中有其它房屋,小黃企圖想要把其他房屋拿來當擔保品,來說服銀行將貸款成數拉高到9成。 一般來說銀行對於購屋房屋貸款的貸款成數自有規定,並不會因為增加保證人、抵押其它不動產,就可以增貸,或是做為條件上的交換。有加保、或是抵押其它戶房產的適用性,是在「補強授信條件」下進行的,也就是說,借款人本身的負債比過高、無法提供銀行所需的財力證明、或是借款人本身的信用記錄有輕微瑕疵等前提下,才需要提出其他不動產擔任擔保品。 除非小黃直接把另一間房屋拿去銀行增貸或是二胎貸款,直接將房屋換成現金。不過二胎貸款的利率和費用相對也比較高,真的算下來不見得比較划算。因此建議如果還沒存到自備款,最好是不要輕易的想要買超過自己能力的房屋。 【問題五】購屋自備款不足,如何增貸? 【答:】如果自備款不足,手頭上剛好又有其他間房屋,而且該房屋的部分貸款也已經還清了,就適合增貸。舉例來說,小黃想買1000萬的房屋,可是手頭上只有100萬元,自備款還差200萬元,可是小黃的父母有間價值2000萬元的房屋,貸款幾乎已經還完了,小黃的父母願意將房屋增貸200萬元,將200萬元現金直接給予小黃支付新房屋的自備款。 像這樣就是增貸成功,而且也成功籌得自備款的方法。有些人在非買房屋不可的情況下,可能會想拿其他房屋增貸,會考慮增貸的房屋通常已經清償部分本金了、或是貸款幾乎已經還光了。如果真的要增貸,可以直接向原房貸銀行申請,或是找其他銀行申辦。 不過辦理增貸時,有些銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,多數銀行都會重新鑑定擔保品價值,並且勘查屋況;銀行撥放貸款前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。 【問題六】自備款多寡與議價空間有關係嗎? 【答:】買房因為金額高,加上現在利率低,大部分的人都會選擇貸款買屋;不過以前房貸利率較高的時候,不少人都是存到了全部的錢才買屋,也才導致不少人一輩子追不上房價的事情。 因為買房金額高,而且往往交易的對象是一般屋主,因此無論是拿現金還是貸款,屋主都還是拿得到全部的金額,並不會因為其他因素而拿不到全額的現金,因此拿現金買屋通常「較難」有機會可以殺價。 不過政府逐漸限縮房貸,加上部分地區可能難以貸款,這時現金付款就相對有優勢了。如果在貸款難、買屋人少的地區,像是一些郊區,或是工業住宅等特殊產品,因為貸款比較不容易下來,因此自備款越多,其實對自己殺價也越有利。 因為對方會怕有些買方貸款貸不到,或是貸款情形差而導致違約,也怕賣屋賣不出去,因此只要強調自己現金付款,議價空間也會比較大。另外就是有增建的房屋,通常銀行不會將增建範圍算進去,因此貸款出來的金額也不見得能如想像中高,因此針對特殊產品來說,尤其是小套房、工業住宅、農地等較難以貸款的產品,自備款越多,還是有機會可以向對方議價。不過若是一般的房屋物件,尤其是熱門地段的房屋,無論是現金付款還是貸款,對賣方來說都沒有差別,就比較難殺價了。 【問題七】購屋自備款跟簽約款差別在哪? 【答:】如果購買中古屋,通常簽約的時候必須交出房屋總價的10%作為簽約款,以表示雙方契約達成協議,未來倘若發生任何違約的事情,簽約款很有可能就會被沒收。而簽約過後,還會有用印、完稅接著就要交屋了,交屋的時候買方則應該付清剩下的款項,也就是說除了自備款外,也應該要有銀行貸款發下來的金額。 舉例來說,劉太太買了一間1300萬元的房屋,簽約當下應該就要繳交簽約款130萬元,作為簽約款項,接著劉太太就會開始去談各種貸款的事情,等到經過用印、完稅、交屋後,假設劉太太確定已經向銀行貸到七成,劉太太就應該要交出剩下的260萬元的自備款,而其他的910萬元則由貸款成功的銀行支付。 明成代書本身是一家以不動產為根基的公司,我們秉持公開透明的產品,同時我們也是許多市場中的領導者-代書借錢,代書代償,代書轉貸,土地貸款,二胎借款、房屋二胎,代書增貸等業務。我們的成功來自於我們的核心團隊,及我們運用科技去滿足真實世界中,客戶各式各樣需求的能力。而鉅軒代書員工和他們要使世界人們生活變得更容易與美好的非凡承諾,使這一切變得可能。對於新北、台北、台中、台南、高雄等地區一條龍代書服務。高額低利,代書借款全台親辦,房屋轉貸增貸速洽詢讓房地專家來告訴你!撥款流程快速簡便,借錢第一站提供優質信用借錢救急,借錢週轉管道,民間小額借錢技巧,民間借錢借貸法則,借錢週轉技巧,信用借錢管道等相關借錢週轉管道及借錢週轉技巧等內容。How to basic,How to mortgage,How to bank loan,How to lend money,How to Get a Loan,How to borrow money,,貸款借錢不還,金主借錢管道,高雄借錢網,How to Home Mortgage,How to Car Loan,How to Auto Loan,How to Unsecured Loan,How to Personal Loan,How to Business Loan,How to Commercial Loan,How to Equity Loan,How to Real Estate Loan,How to Land Loan。桃園二胎貸款專辦房貸,台北二胎貸款,台中二胎貸款負債整合,桃園二胎貸款高額低利貸款,台中二胎貸款您資金周轉缺口不必再擔心,台北二胎貸款一通電話將您的問題交給館長金主專業代書。房屋貸款利率最低銀行『公教房貸查詢專員,農會土地貸款主任,住宅區建地仲介,法拍屋代標,中國信託房貸經理,台北房屋估價師,新光房貸審查經理,好房網協理,聯合徵信中心,借錢網站中人,富邦房貸主任,台灣房屋襄理,有巢氏房仲經理,高雄土地仲介,永慶房屋協理,未重劃建地仲介,銀行貸款條件查詢專員,住商房屋襄理,國泰人壽房貸經理,台北房屋代書,南北房屋主任,民宿貸款銀行業務,房貸利率查詢專員,銀行區段徵收建地經理,法院查封解套律師,信義房屋主任,幸福家不動產經理,玉山銀行信貸協理,東森房屋專員,信貸利率查詢襄理,臺灣銀行法拍屋經理』~貴人相助好風水,事業財運一極棒,獻給有遠見放眼天下的您。 1. 在申辦貸款時,別聽信低利誘惑,衝動向非法單位辦理,一定要尋求專業合法的單位辦理,以免掉進不肖的黑心業者的圈套。 2. 提醒您在簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,勿隨意簽下空白契約和本票,以免造成終身遺憾。 3. 本公司為政府立案代書,擁有頂尖的代書團隊及專業的律師顧問,提供您安全的借貸平台,唯有合法的代書才能給您合法的利率。 4. 本公司以誠信保密為服務宗旨,針對客戶的相關資料及文件會妥善管理,辦理全程絕對保密,讓您安心放心週轉。