什麼是法拍屋?金拍屋?銀拍屋?

房地產最近幾年多來備受矚目的拍賣屋市場,由於交易市場尚未真正成形,再加上訊息流通性不足,因此多數民眾對法院/銀行拍賣屋的認知,仍停留在過去法拍屋的印象中,購屋意願普遍不高。以下針對法拍屋金拍屋銀拍屋銀售屋做一整理比較,讓想買拍賣屋民眾能對拍賣屋市場有更進一步的了解。

民眾購屋除了透過仲介選擇一般房地產物件外,為了買到更划算的房屋,可透過標購遭拍賣之「抵押不動產」來撿便宜。「抵押不動產」分為法拍屋、金拍屋及銀拍屋,這三者的差別在於「執行拍賣的機構」的不同,法拍屋即「法院」拍賣的不動產,金拍屋則是「台灣金融資產服務(股)公司」(簡稱台灣金服公司)所拍賣的不動產,銀拍屋則是債權「銀行」向法院聲請強制執行拍賣的抵押不動產,因無人應買,而由債權銀行自行承買處分的不動產。不同的「抵押不動產」,當然也有不同的購買方式,以下分別圖解說明三者之異同:

 

有些法拍屋是由於積欠銀行錢或房貸逾期未繳而遭法拍,這些法拍屋的債權人是銀行,而為了清償債務,債權銀行向法院聲請拍賣不動產,經過法拍屋的程序後,法拍屋流標無人購買,就會由銀行承受自行處分。

 

【法拍屋】
屋主用房子做抵押品欠債未還,債權人依法向法院聲請拍賣房子,以還清債務。採現場彌封投標或通訊投標方式,有點交及不點交的問題,保證金及底價由法官參酌估價報告書決定。目前市場上有較多法拍屋物件,民眾可在法拍屋市場中,找到心目中理想的划算好房。但由於法拍屋每月案量龐大,為節省民眾一一查看法拍公告的時間,明成代書AMC以不動產投資專業為民眾篩選出「每月精選法拍屋」,提供最新優質的法拍屋資訊。

【金拍屋】
民國90年,依據金融機構合併法第十一條及財政部公佈之「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定,政府為加速處理銀行的不良資產,並協助法院處理法拍屋,正式成立台灣金服公司擔任公正第三人,協助法院進行抵押不動產拍賣。金拍屋的投標規則與法拍屋大致相同,惟目前台灣金服公司執行的法拍屋僅限於有跟台灣金服公司有簽約的地方法院,物件數量有限,且需要到台灣金服公司的各地營業處進行投標,在保證金票據開立上,亦與法拍屋有些異同,建議民眾欲進場金拍屋市場,應詳閱台灣金服公司的投標須知留意投標細節。

【銀拍屋】
有些法拍屋是由於積欠銀行錢或房貸逾期未繳而遭法拍,這些法拍屋的債權人是銀行,而為了清償債務,債權銀行向法院聲請拍賣不動產,經過法拍屋的程序後,法拍屋流標無人購買,就會由銀行承受自行處分。銀拍屋產權屬銀行,拍賣方式由各銀行自行決定,部分案件會委託仲介公司或其他第三方機構公開標售,有別於法拍屋和金拍屋係採喊價或通訊投標式,投標保證金及底價也依照各家銀行辦理,無統一窗口資訊較不完整,且目前市場上,大部分債權為銀行的抵押不動產,在法拍屋的階段就會拍出,故銀拍屋案件數量相當稀少。

在對法拍屋、金拍屋和銀拍屋有更深一層認識後,可了解到無論金拍屋或銀拍屋,其實均是由法拍屋延伸而來,各有其優缺及特色,沒有絕對優劣,民眾應依照自己的需求去評估每個拍賣標的,而投標流程及細節可放心交由明成代書AMC法拍好伴協助。明成代書AMC依金管會頒布之「金控公司(銀行)轉投資資產管理公司營運原則」,領先全台推出「受託代標法拍不動產」之服務,提供法拍屋及金拍屋的代標,透過資訊的透明和投標的專業,並結合集團內銀行與保險的資源,讓民眾輕鬆撿到便宜好屋。


法拍屋、金拍屋、銀拍屋、銀售屋比較表

法拍屋、金拍屋、銀拍屋、銀售屋比較

類別

法拍屋

金拍屋

銀拍屋

銀售屋

定義

抵押權人依強制執行法,聲請法院辦理拍賣變賣之抵押不動產。亦即在法院拍賣的房子

法院委託台灣金融資產服務公司,辦理拍賣變賣之抵押不動產。

銀行承受下的逾放屋。意指經銀行聲請強制執行拍賣之抵押不動產,若無人承擔,則由銀行承受後,自行處分。

與銀拍屋相同,為銀行出售其以承受而自有產權的不動產

拍賣方式

現場彌封投標

現場彌封投標

現場公開競標

密封投標

拍賣管道

法院

台灣金融資產服務公司

各資產管理或管理顧問公司

台灣金融資產服務公司

點交

有點交問題

若為銀行及AMC承受下的房屋,沒有點交問題,法院委託則有

所有權屬銀行,沒有點交問題

所有權屬銀行,沒有點交問題

投標底價

由法官參酌估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定

由台灣金服評估處,國家考試合格之估價師訂定合理定價

各銀行自行決定(目前約為6萬元)

低於市價(約為市價1成至4成)

投標保證金

投標底價之10-30%

一般為20%

投標底價之10-30%

一般為20%

依各銀行之規定

得標後再繳訂金5萬

購屋資金

得標七日內要補足屋款

得標七日內補足屋款,但可向銀行辦理貸款服務

拍賣銀行通常會提供貸款服務

適合購買族群

房地產專業知識及資金充足

房地產專業知識充足

想撿便宜的首購族或投資客

想撿便宜的購屋族或投資客

優點

較可能出現地段、屋況或賣相較佳的房子 

1. 較可能出現地段、屋況或賣相較佳的房子

2. 鑰匙由銀行保管之空屋可看屋

3. 可使用銀行貸款

1. 與法拍、金拍屋比較,價格多較為低廉

2. 可由仲介公司帶看房屋

3. 產權清楚,有銀行信譽保證

1. 與法拍、金拍屋比較,價格多較為低廉

2. 可事先前往看屋

3. 產權清楚,有銀行信譽保證

4. 不需事先繳交保證金,於得標後再繳交即可

缺點

1.多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

2. 房屋瑕疵不予保障

3. 可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

4.「海蟑螂」的問題

5. 無法事先看屋

6. 有點交問題

7. 不可看屋只可看外觀

1. 多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

2.可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

3. 少有機會實地勘查屋況

4. 有點交問題

1.地段、屋況或賣相條件可能較差

2. 多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

3. 房屋瑕疵不予保障

4. 可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

5. 投標者需先繳交保證金,若得標者反悔,保證金將全數沒收

1. 地段、屋況或賣相條件可能較差

2. 多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

3. 房屋瑕疵不予保障

4. 可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

提供臺北金主直營,土地貸款,土地融資,代償當舖,銀行代辦,土地借錢,建地貸款,農牧用地,土地持分,銀行二胎,農地持分,不動產抵押,都市計劃地,工業用地,魚塭借錢,養地借款,代償高利貸,公園綠地,農地借錢,田地借款,林地融資,地價指數,法拍代墊,。銀行等全方位的銀行貸款資訊一次搞定貸款麻煩事!

Leave a Comment

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *

【問題一】自備款需要準備多少成數? 【答:】不少人都以買屋為人生的夢想,現在的房貸利率還是處於相對低檔,因此不少人都會考慮貸款買屋。雖然現在房貸利率低,不過在央行限縮貸款條件的情況下,自備款必須從以前的2成,提高到3~4成。 也就是說,假設你要買1000萬元的房屋,你至少得準備到300萬元到400萬元的自備款,才有可能貸款。不過對於小套房產品,或是地上權的產品,自備款可能就要準備到5成以上了,因為不少銀行會針對上述的兩樣產品,貸款成數限縮。另外,新北市的淡水、三峽、林口區,則因為之前房屋釋出量太大、政府限縮房貸成數,也有可能只能貸款6成,自備款相對也得拉高到4成。 另外其實買屋除了自備款外,還得考慮一些雜項支出,像是過戶費、預繳水電費、預繳管理費、保險費,如果有委託仲介,也要給予仲介費。不少人還要存一筆裝潢費,因此買屋前,最好存款要有「房屋總價」的4成以上,會比較保險。 【問題二】簽約後才發現自備款不足該怎麼辦? 【答:】不少人以為存到了100、200萬元就足以承擔自備款,興沖沖的去買房,但卻因為貸款成數低,或是因為其他原因銀行不願意給予太多貸款,導致自備款不足。舉例來說,小黃在大台北看屋看了1年以上,雖然只有自備款150萬元,但好不容易總算看到適合新婚居住的房屋,總價也只要500萬元。 如果以自備款3成來看,小黃其實剛好已經存到了自備款,因此信心滿滿的與對方簽約,沒想到等到要和銀行談貸款時,各家銀行都說小黃因為買的地點偏遠,都只願意給予貸款6成,因此小黃的自備款還欠50萬元支付不出來。 如果遇到這樣的例子,通常會建議當事人趕緊多聯絡其他幾家銀行,看是否有可能將貸款成數拉高,或是與親朋好友趕緊湊錢,最壞的結果就是找銀行做一般信用性貸款,不過信用貸款的利率通常會比房貸高,比較划不來。 但無論如何,都要盡快解決自備款不足的問題,不然如果一直湊不齊自備款,很有可能因為毀約而導致訂金被沒收。一般來說買賣雙方在簽約的時候,都會加註:貸款成數不足契約約定成數時,買方應該要無條件一次付清差額,否則視為違約。 如果發生實際貸款下來的成數不足時,賣方通常會依上面的約定,要求買方一定要在期限內補足差額,如果不能補足差額,賣方就可以依照當時簽約的契約內容,要求解除契約、並且沒收買方已經支付的價金。所以如果真的因為貸款下不來、自備款又不足,很有可能會被沒收訂金,到時候真的欲哭無淚。 為了避免發生自備款不足的窘境,建議在買屋前盡量手頭要存足夠的錢,另外也要盡量保持良好的信用紀錄,尤其是過去曾有信用破產的紀錄,銀行放款會特別審慎,很有可能會貸不下來,所以最好要和銀行維持良好的往來紀錄,銀行審核後放款也會比較大方。除了信用記錄好,公務人員、醫師或是百大企業的員工,貸款額度也會比較高。另外選擇市中心的房屋,也會比較容易貸款。 【問題三】無自備款如何買屋?該如何貸款? 【答:】政府限縮房貸的情況下,一般房貸的貸款成數已經從7~8成下降到6~7成,有些地區、特定的產品還只有5成左右,因此,如果沒有自備款要買新成屋、中古屋,真的是難上加難。 有些人可能會選擇低利信貸,雖然有些低利信貸前幾個月的利率約是3%左右,不過還是比一般房貸利率2%要來得高,而且不少信貸平均利率都高達10%以上,利息壓力也會相當大。另外,如果沒有自備款就表示自己沒有存款,因此信貸的利率也不見得可以壓低到3%以下,貸款的壓力也會比一般人大。 如果手上沒有足夠的自備款,買房其實又不是想要立刻入住,或許可以考慮預售屋,因為預售屋是依照工程進度付款,不需要一次拿出高額頭期款,而且一般而言,建商會與某些特定銀行業者配合,景氣逐漸復甦的時候,貸款成數也會比過去來得要多,較容易談到比較好的利率,還有多餘的時間可以慢慢存錢,是比較好的選擇。 【問題四】購屋自備款不足,可否附其他房子當擔保? 【答:】如果自備款不足,又想要買屋,這時有些人可能會考慮想要把其他房子拿來當擔保品,拉高貸款成數。舉例來說,小黃想買1000萬的房屋,可是手頭上只有100萬元,自備款還差200萬元,但是小黃家中有其它房屋,小黃企圖想要把其他房屋拿來當擔保品,來說服銀行將貸款成數拉高到9成。 一般來說銀行對於購屋房屋貸款的貸款成數自有規定,並不會因為增加保證人、抵押其它不動產,就可以增貸,或是做為條件上的交換。有加保、或是抵押其它戶房產的適用性,是在「補強授信條件」下進行的,也就是說,借款人本身的負債比過高、無法提供銀行所需的財力證明、或是借款人本身的信用記錄有輕微瑕疵等前提下,才需要提出其他不動產擔任擔保品。 除非小黃直接把另一間房屋拿去銀行增貸或是二胎貸款,直接將房屋換成現金。不過二胎貸款的利率和費用相對也比較高,真的算下來不見得比較划算。因此建議如果還沒存到自備款,最好是不要輕易的想要買超過自己能力的房屋。 【問題五】購屋自備款不足,如何增貸? 【答:】如果自備款不足,手頭上剛好又有其他間房屋,而且該房屋的部分貸款也已經還清了,就適合增貸。舉例來說,小黃想買1000萬的房屋,可是手頭上只有100萬元,自備款還差200萬元,可是小黃的父母有間價值2000萬元的房屋,貸款幾乎已經還完了,小黃的父母願意將房屋增貸200萬元,將200萬元現金直接給予小黃支付新房屋的自備款。 像這樣就是增貸成功,而且也成功籌得自備款的方法。有些人在非買房屋不可的情況下,可能會想拿其他房屋增貸,會考慮增貸的房屋通常已經清償部分本金了、或是貸款幾乎已經還光了。如果真的要增貸,可以直接向原房貸銀行申請,或是找其他銀行申辦。 不過辦理增貸時,有些銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,多數銀行都會重新鑑定擔保品價值,並且勘查屋況;銀行撥放貸款前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。 【問題六】自備款多寡與議價空間有關係嗎? 【答:】買房因為金額高,加上現在利率低,大部分的人都會選擇貸款買屋;不過以前房貸利率較高的時候,不少人都是存到了全部的錢才買屋,也才導致不少人一輩子追不上房價的事情。 因為買房金額高,而且往往交易的對象是一般屋主,因此無論是拿現金還是貸款,屋主都還是拿得到全部的金額,並不會因為其他因素而拿不到全額的現金,因此拿現金買屋通常「較難」有機會可以殺價。 不過政府逐漸限縮房貸,加上部分地區可能難以貸款,這時現金付款就相對有優勢了。如果在貸款難、買屋人少的地區,像是一些郊區,或是工業住宅等特殊產品,因為貸款比較不容易下來,因此自備款越多,其實對自己殺價也越有利。 因為對方會怕有些買方貸款貸不到,或是貸款情形差而導致違約,也怕賣屋賣不出去,因此只要強調自己現金付款,議價空間也會比較大。另外就是有增建的房屋,通常銀行不會將增建範圍算進去,因此貸款出來的金額也不見得能如想像中高,因此針對特殊產品來說,尤其是小套房、工業住宅、農地等較難以貸款的產品,自備款越多,還是有機會可以向對方議價。不過若是一般的房屋物件,尤其是熱門地段的房屋,無論是現金付款還是貸款,對賣方來說都沒有差別,就比較難殺價了。 【問題七】購屋自備款跟簽約款差別在哪? 【答:】如果購買中古屋,通常簽約的時候必須交出房屋總價的10%作為簽約款,以表示雙方契約達成協議,未來倘若發生任何違約的事情,簽約款很有可能就會被沒收。而簽約過後,還會有用印、完稅接著就要交屋了,交屋的時候買方則應該付清剩下的款項,也就是說除了自備款外,也應該要有銀行貸款發下來的金額。 舉例來說,劉太太買了一間1300萬元的房屋,簽約當下應該就要繳交簽約款130萬元,作為簽約款項,接著劉太太就會開始去談各種貸款的事情,等到經過用印、完稅、交屋後,假設劉太太確定已經向銀行貸到七成,劉太太就應該要交出剩下的260萬元的自備款,而其他的910萬元則由貸款成功的銀行支付。     |代書二胎 |基隆房屋二胎 |新北房屋貸款 |台北房屋二胎 |桃園房屋貸款 |苗栗房屋二胎 |新竹房屋貸款 |台中房屋二胎 |彰化房屋貸款 |雲林房屋二胎 |南投房屋貸款 |嘉義房屋二胎 |台南房屋貸款 |高雄房屋二胎 |屏東房屋貸款 |花蓮房屋二胎 |宜蘭房屋貸款 |台東房屋二胎 |基隆土地借錢 |新北土地貸款 |台北土地借錢 |桃園土地貸款 |苗栗土地借錢 |新竹土地貸款 |台中土地借錢 |彰化土地貸款 |雲林土地借錢 |南投土地貸款 |嘉義土地借錢 |台南土地貸款 |高雄土地借錢 |屏東土地貸款 |花蓮土地借錢 |宜蘭土地貸款 |台東土地借錢